買了商品房后，交付時有個“潛規(guī)則”：必須先交一段時間的物業(yè)管理費，房產商才給你新房子的鑰匙，否則就不給。
寧波的黃女士沒有買這個賬，她拒絕在新房交付時付物業(yè)管理費，導致新房拖延了647天才到手，既而，她狀告房產商。
她以房產商違約導致交房逾期647天為由，把房產商告上法院，要求賠償10萬元。
寧波市鄞州區(qū)法院認為，房產商不應該以業(yè)主不支付物業(yè)管理費的原因而拒絕交付房屋，并于近日作出判決，判處房產商賠償黃女士合同違約金21588元。
業(yè)主 不肯預交物管費，逾期647天才拿到鑰匙
2004年3月25日，黃女士和寧波華龍公司簽訂商品房買賣合同，購買了一套房子，房價為565849元。黃女士支付了全部購房款。
交房時，黃女士拿著房產商提供的提房單去物業(yè)公司拿鑰匙，物業(yè)公司告訴她，必須先交物業(yè)管理費，然后才能驗房交房。黃女士不同意，要求先交房，日后再交物業(yè)費，但被拒絕。她的新房鑰匙也無法拿到。
后經有關部門協(xié)調，2006年2月16日，華龍公司才將新房鑰匙交給黃女士，實際逾期達647天。
“我是賣了老房子再買新房的，一家人租房子花了5萬余元。我還辦了按揭貸款，這600多天都要付利息的啊，”黃女士說，“這些損失都是房產商造成的，我要他們賠我違約金10萬元。”
華龍公司銷售部金經理則表示，他們并沒有違約，而是業(yè)主沒來拿鑰匙，他們一開始就給了業(yè)主提房單、房屋產權證和土地證。“黃女士不愿預交物管費，是根本就不想交，因為她不打算自己入住，是炒房行為。”
雙方曾作過協(xié)商，但黃女士提出的10萬索賠額和房產商愿支付的差得太遠，最后不歡而散。去年6月21日，黃女士起訴房產商。
法院 這是一種明顯的違約行為
“房產商委托物業(yè)公司辦理交鑰匙等手續(xù)，是允許的。”
主審該案的張法官說，“但是，這是房產商的單方委托行為，此行為的法律后果仍應由房產商來承擔。也就是說，物業(yè)公司的相關行為應該當作是房產商的行為。所以，案件的責任應該由房產商來承擔。”
張法官認為，物業(yè)公司因為黃女士不支付物業(yè)管理費就拒絕交付房屋的行為，顯然違反了購房合約，應由房產商來承擔違約責任，并應按約支付原告違約金。
由于違約金明顯高于黃女士所受的實際損失，而且房產商也認為違約金過高，法院依法減少賠償金，“另外，黃女士租房地段比所購房的地段要好，租金應該根據(jù)和所購房子同類地段來計算。”
經寧波市鄞州區(qū)價格認證中心評估租金后，法院依法判處房產商支付黃女士違約金21588元。
建委 行為不合法，但屬迫不得已
拿新房的鑰匙時被迫交納物業(yè)管理費，這幾乎是每個購房者都會經歷的。
對此，寧波市建委房管處一高姓工作人員表示，有關法規(guī)沒有規(guī)定物業(yè)費必須在什么時候交，而一旦業(yè)主入住再去收取物業(yè)管理費，不但加大工作成本，而且難以收取，該案中物管公司的做法屬于無奈之舉，將交物業(yè)管理費當作拿新房鑰匙的一個條件，對物管公司來說就比較方便。
不過，他認為，業(yè)主買了房就理應拿到新房鑰匙，物管公司以不預交物業(yè)費為由不給鑰題的做法是既不合理也不合法的。
一法律界人士介紹，據(jù)浙江省物業(yè)服務收費管理實施辦法第20條，物業(yè)管理費用可預收，具體由物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務合同》的約定向業(yè)主或使用人收取，未作約定的，預收期限不得超過12個月。 他建議，在買賣房屋中，可簽訂物業(yè)管理服務協(xié)議，從中約定交付物業(yè)費的時間，這樣就可以避免日后因預交物管費而發(fā)生矛盾。
