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    物管費(fèi)該由業(yè)主與物業(yè)商量著收
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,023 ℃

      老小區(qū)物管嫌低提不起來,新小區(qū)業(yè)主嫌高降不下去,昆明市發(fā)改委釋疑:2005年后,物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不再由物價(jià)部門核定,物管費(fèi)該由業(yè)主與物業(yè)商量著收,很多小區(qū)都不這么做 ,物業(yè)費(fèi)14年未變 物管入不敷出想退。

      11月18日曾報(bào)道過,茭菱路139號搬遷組團(tuán)小區(qū)14年來物管費(fèi)一直未漲過,每平方米每月0.15元的低價(jià)物管費(fèi)讓小區(qū)物管漸感入不敷出,產(chǎn)生退出想法。一個(gè)星期過去了,該小區(qū)的物管雖然還未撤走,但也沒找出解決辦法。昨天,該物管公司一負(fù)責(zé)人坦言:“我們能撐多久撐多久,堅(jiān)持不住了,就只有扔包袱。”

      記者昨天走訪昆明多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn),目前,昆明市很多老舊居民小區(qū)的物管費(fèi)依然按照上世紀(jì)90年代由物價(jià)部門核定出來的標(biāo)準(zhǔn)收取。由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,而物價(jià)、勞動力價(jià)格在上漲,物管公司運(yùn)作困難的現(xiàn)象逐漸凸顯。而在一些新小區(qū),業(yè)主則認(rèn)為物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太高,并對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定提出了質(zhì)疑。

      物管費(fèi)究竟該按照什么標(biāo)準(zhǔn)來收取才合理?昆明市發(fā)改委相關(guān)工作人員表示,從2005年后,小區(qū)物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不再由物價(jià)部門核定,而是放開來由市場調(diào)控,一般由物業(yè)公司和業(yè)主協(xié)商定價(jià)。而有人則認(rèn)為,業(yè)主對物管行業(yè)不了解,在信息上不對稱,在與物管公司協(xié)商定價(jià)時(shí)處在較為弱勢的一方。

       案例一:老舊小區(qū)物管費(fèi)偏低,物業(yè)公司難運(yùn)作

      茭菱路搬遷組團(tuán)小區(qū)的物管費(fèi)為每平方米每月0.15元,這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被該小區(qū)物管公司稱之為“昆明最低的物管費(fèi)”。昨天,記者走訪了解到,白馬、豐寧、正和等老舊居民小區(qū)的物管費(fèi)都是按十多年前制定的標(biāo)準(zhǔn)收取,單價(jià)在每平方米每月0.2元左右。這些小區(qū)物管公司都表示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重偏低,無法維持成本,運(yùn)作困難。

      白馬小區(qū)普通樓房的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月0.21元,高層住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月0.35元。“這是十多年前由昆明市物價(jià)局核定的標(biāo)準(zhǔn),一直沒漲過。”昆明市西房物業(yè)管理有限公司工作人員楊女士表示,“近年來物價(jià)和工價(jià)上漲,小區(qū)公共設(shè)施又嚴(yán)重老化,維修成本增加,單靠收取的物管費(fèi)根本無法維持運(yùn)轉(zhuǎn),虧損的部分主要靠總公司撥款補(bǔ)貼。公司目前在白馬小區(qū)的物業(yè)管理還沒有完全市場化運(yùn)作,否則,早就虧損破產(chǎn)了。”

      據(jù)介紹, 由于收取的物管費(fèi)較低,物管公司只能為小區(qū)提供最基本的幾項(xiàng)物業(yè)服務(wù),比如環(huán)衛(wèi)保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)安保以及公共設(shè)施維修等。但即使這樣,物管公司也舉步維艱,有限的物管費(fèi)顯得捉襟見肘。“一個(gè)院壩安排一個(gè)門衛(wèi)兼樓道清潔工,一年支付的工資在4500元左右,占了該院壩所收取的物管費(fèi)的三分之二左右,剩下的三分之一作為公共設(shè)施的維修金,根本不夠。”

      楊女士表示,物管公司也考慮過上調(diào)物管費(fèi),但幾乎不可能實(shí)施:“白馬小區(qū)沒有業(yè)主委員會,7000多戶業(yè)主,我們?nèi)绾闻c之協(xié)商?”楊女士說,“低廉的物管費(fèi)難以維持正常運(yùn)作,服務(wù)質(zhì)量也就得不到提高,業(yè)主又以此為由不接受漲價(jià)甚至拒交物管費(fèi),形成了惡性循環(huán)。”

      案例二:高檔住宅區(qū)物管費(fèi)較高

        購房合同上的定價(jià),業(yè)主沒商量余地

      老小區(qū)由于物管費(fèi)較低物業(yè)公司叫苦連天,新小區(qū)的物管費(fèi)雖然較高,但問題也不少。據(jù)調(diào)查了解,目前昆明新建住宅小區(qū)的物管費(fèi)單價(jià)為每平方米每月0.8元—1.5元,別墅區(qū)的物管費(fèi)單價(jià)在2元以上,而且大多數(shù)新小區(qū)的物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在購房時(shí)就已經(jīng)規(guī)定好了。部分業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)過高,并對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否有依據(jù)表示質(zhì)疑。

      “我們小區(qū)的物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在購房合同中就被規(guī)定為每平方米每月1.3元,我們根本就沒有與之協(xié)商的余地。這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是什么?物業(yè)公司收費(fèi)后到底為我們提供了哪些服務(wù)?我們作為業(yè)主是一概不知,這很不合理!”家住華都 (論壇 新聞)花園的宋先生說,他家每個(gè)月繳納的物管費(fèi)在150元左右,但“小區(qū)除了綠化多一些,我也沒感覺有什么其他的優(yōu)勢服務(wù),憑什么要收那么高的物管費(fèi)啊?”

      據(jù)了解,昆明一高級別墅區(qū)的物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月3元。該住宅區(qū)物業(yè)公司的工作人員表示:“前期物業(yè)管理費(fèi)是由公司核定的。如果業(yè)主入住后感覺我們提供的服務(wù)與物管費(fèi)價(jià)格不相符,可以向物業(yè)公司提出意見,物業(yè)公司會對相關(guān)收支進(jìn)行公示,讓業(yè)主了解到物管費(fèi)都用在了哪些方面。”

      “就好比普通商品與名牌商品,一分錢一分貨。業(yè)主支付什么價(jià)位的物管費(fèi),享受到的就是什么級別的物業(yè)服務(wù)。”一位物業(yè)行業(yè)人士如是說。

      昆明市發(fā)改委:物管費(fèi)已經(jīng)“上市”

      該由物業(yè)與業(yè)主商定

      小區(qū)物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到底如何來定?業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間如何協(xié)商定價(jià)?對此,昆明市發(fā)改委的相關(guān)工作人員表示,住宅區(qū)物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)原先是由物價(jià)部門來核定的。但自從2005年建設(shè)部門出臺了相關(guān)文件后,物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就不再由物價(jià)部門來核定,而是由市場杠桿來調(diào)控,主張物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商定價(jià)。

      “現(xiàn)在的商品住宅房類型越來越多,各小區(qū)的區(qū)位、環(huán)境、檔次和規(guī)模都不一樣,各物業(yè)公司的服務(wù)水平和質(zhì)量也不一樣,統(tǒng)一定價(jià)不一定就合理,相反可能會損害到物業(yè)公司或業(yè)主的利益。”該工作人員說,較合理的做法是先由物業(yè)公司提出一個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主在與物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同之前,應(yīng)召開業(yè)主大會,核算預(yù)定價(jià)格后與物管公司協(xié)商定價(jià),雙方簽訂合同后,到轄區(qū)發(fā)改委備案。

      對于部分開發(fā)商在購房合同中就規(guī)定了物管費(fèi)的做法,該工作人員表示:“購房合同或前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議上的物管費(fèi)價(jià)格只是一個(gè)暫定價(jià)格,并不是正式運(yùn)營價(jià)格,也不需要物價(jià)部門核定。在公司正式提供服務(wù)后,如果業(yè)主對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有質(zhì)疑,可與物業(yè)公司協(xié)商調(diào)價(jià)。”

      而針對很多老小區(qū)的物管費(fèi)依然按照原先物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)來收取的現(xiàn)象,該工作人員認(rèn)為:“物價(jià)部門的核定價(jià)格并不是不變的,如物業(yè)公司認(rèn)為原先的物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低,無法維持運(yùn)作成本或盈利,也可與業(yè)主委員會協(xié)商調(diào)價(jià)。如果協(xié)商不成,要么物業(yè)公司虧本經(jīng)營,要么退出。”

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