物業(yè)管理中的常見糾紛及分析 一、前期物業(yè)管理 前期物業(yè)管理的糾紛一般集中在以下兩種： (1)業(yè)主以其未簽訂前期物業(yè)管理合同為由而拒絕履行合同。 分析：前期物業(yè)管理合同是指在業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前，房產開發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)實施物
物業(yè)管理中的常見糾紛及分析
一、前期物業(yè)管理
前期物業(yè)管理的糾紛一般集中在以下兩種：
(1)業(yè)主以其未簽訂前期物業(yè)管理合同為由而拒絕履行合同。
分析：前期物業(yè)管理合同是指在業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前，房產開發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理而與其簽訂的合同。它不同于普通物業(yè)管理合同是由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，而是由房產開發(fā)企業(yè)直接與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。這是因為，在前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主入住率尚不能達到法規(guī)、條例規(guī)定的成立業(yè)主自治組織(業(yè)主委員會)的標準，作為此時物業(yè)最大業(yè)主的房產開發(fā)企業(yè)為維護整個物業(yè)的正常運作，代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同，其效力及于已入住的業(yè)主和尚未入住的業(yè)主。在實務中，房產開發(fā)商在與業(yè)主簽訂購房合同時，往往將已經簽訂的前期物業(yè)管理合同作為購房合同的附件(《上海市居住物業(yè)管理條例》將其規(guī)定為 應當 )，這樣，業(yè)主實際上已對前期物業(yè)管理合同作出了接受承諾。本案中，由于前期物業(yè)管理合同的特殊性，該業(yè)主拒付物業(yè)管理費的理由并不成立，在享受了物業(yè)管理服務后，應承擔相應的繳納物業(yè)管理費的義務。
(2)物業(yè)管理企業(yè)利用前期物業(yè)管理的特殊性侵犯業(yè)主的合法權益。
分析：根據現行有關物業(yè)管理的法規(guī)、條例，前期物業(yè)管理合同的期限，應至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效為止。因此，有必要在今后的物業(yè)管理專項立法中，規(guī)定前期物業(yè)管理的最長期限(2-3年)，以堵塞漏洞。另外，由于業(yè)主沒有實際參與前期物業(yè)管理合同的簽訂，不排除開發(fā)商與前期物業(yè)管理企業(yè)在合同其它事項中作出有損業(yè)主利益的約定。對此，房地產律師認為，可參照《合同法》中有關格式條款的規(guī)定，房產開發(fā)商首先有義務提請業(yè)主注意相關條款，并按照對方要求對該些條款作出說明;其次，條款中有違反《合同法》第五十二條、第五十三條規(guī)定情形的，該條款當然無效;對條款的理解發(fā)生爭議的，應作出對房產開發(fā)商和前期物業(yè)管理企業(yè)不利的解釋，以維護作為弱勢一方業(yè)主的權益。
二、物業(yè)管理企業(yè)是否有權停水、停電
物業(yè)內的水、電供應是由相關的供水、供電部門負責的，作為物業(yè)管理服務單位的物業(yè)管理企業(yè)是無權擅自停止對業(yè)主日常生活至關重要的水、電供應，否則即是對業(yè)主的侵權。在實務中，物業(yè)管理企業(yè)往往受有關部門委托代其收取水、電費，但也只是代收費用而已，有關部門并未授權物業(yè)管理企業(yè)能停止對業(yè)主供水、供電。因此，物業(yè)管理企業(yè)停止對業(yè)主供水、供電，沒有任何法定或約定的授權，如果造成業(yè)主損失，即構成侵權，應承擔相應責任。
三、業(yè)主人身或財產受到損害，物業(yè)管理企業(yè)是否應當承擔責任
分析：由于我國尚無統(tǒng)一的關于物業(yè)管理企業(yè)保安職責的法律規(guī)定，從各地方法規(guī)、規(guī)章、政策性文件的規(guī)定來看，保安的職責主要是在物業(yè)管理區(qū)域內為維護區(qū)內的公共秩序和安全而采取的一定安全防范措施，其目的是為了保障管理區(qū)域內的財物不受損失，人身不受傷害，工作、生活秩序正常。因此，在判斷此類案件時，物業(yè)管理企業(yè)是否盡到了保安職責就是關鍵之處。
一般而言，如果在物業(yè)管理合同中明確約定了物業(yè)管理企業(yè)應盡到何種程度的保安責任，并對該種程度的標準及相關賠償作出特別約定，在不違反法律、法規(guī)的前提下，糾紛的處理就以雙方約定為準。但在實務中，物業(yè)管理合同往往并沒有對物業(yè)管理企業(yè)應盡到的保安責任作出明確約定，對此，房地產律師認為，此時判斷物業(yè)管理企業(yè)是否盡到保安職責的關鍵就在于其是否盡到了勤勉、謹慎的注意義務。因為安全、和平、寧靜的小區(qū)生活環(huán)境是業(yè)主在入住物業(yè)時所首先考慮，而業(yè)主也往往是基于這種信賴而選擇物業(yè)管理企業(yè)的，同時，業(yè)主在支付的物業(yè)管理費里也已包括了保安費用，因此，物業(yè)管理企業(yè)應盡到的就不僅僅是普通的一般注意義務，而應該是勤勉、謹慎的注意義務。判斷物業(yè)管理企業(yè)是否盡到勤勉、謹慎的注意義務，可以參考以下標準：1、物業(yè)管理企業(yè)是否切實履行了物業(yè)管理合同約定的或者是與其收費標準相適應的保安措施;2、物業(yè)管理企業(yè)的保安制度及保安人員的配備是否完備、合理，是否符合了有關法律、法規(guī)、規(guī)章及物業(yè)管理合同約定的要求;3、物業(yè)管理企業(yè)雇傭的保安人員是否勤勉盡職，是否保障了安保設備的正常運作;4、當有意外情況發(fā)生時，能否及時采取相應合理措施;5、當業(yè)主提出合理懷疑或指出不足時，能及時加以改進。上述案例中，夏某某等人認為 新獨院 公司違約，沒有盡到保安責任，要求該公司賠償損失。因雙方沒有就保安責任作任何特殊約定，在此情況下，綜合現有證據， 新獨院 公司已經盡到了勤勉、謹慎的注意義務，故夏某某等人的請求無法得到法院的支持。
