北京美麗園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與北京市鴻銘物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理糾紛案，在終審之后提起再審。8月11日，北京市第一中級(jí)人民法院審監(jiān)庭按照法定程序開庭審理此案并作出判決，二審判決被維持。至此，這場(chǎng)歷時(shí)一年半之久的業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理糾紛有了最終的結(jié)果
北京美麗園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與北京市鴻銘物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理糾紛案，在終審之后提起再審。8月11日，北京市第一中級(jí)人民法院審監(jiān)庭按照法定程序開庭審理此案并作出判決，二審判決被維持。至此，這場(chǎng)歷時(shí)一年半之久的業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理糾紛有了最終的結(jié)果。
判決是法官們?cè)诼犎‰p方當(dāng)事人的意見、進(jìn)行法庭審理后，經(jīng)過合議庭合議當(dāng)庭作出的。判決書對(duì)再審申請(qǐng)人鴻銘物業(yè)公司提出的再審事實(shí)和理由，一一進(jìn)行了答復(fù)，闡述了法院作出判決的依據(jù)和理由。按照這一判決，美麗園業(yè)主委員會(huì)向法院提出的13項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中有9項(xiàng)得到了支持。
這起案件因?yàn)樯婕拔飿I(yè)管理領(lǐng)域的諸多焦點(diǎn)問題，受到社會(huì)各界的強(qiáng)烈關(guān)注。
一波——
收費(fèi)惹起紛爭(zhēng)
業(yè)主狀告物業(yè)
2005年初，美麗園小區(qū)業(yè)主與負(fù)責(zé)該小區(qū)物業(yè)管理的鴻銘物業(yè)公司在物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題上發(fā)生了矛盾。3月，在雙方多次協(xié)商未果之后，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向法院遞交訴狀，要求法院判令物業(yè)公司變更部分物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)、取消部分收費(fèi)項(xiàng)目等，請(qǐng)求執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 1.保安費(fèi)：按5元/戶月收取
2.保潔費(fèi)：按3元/戶月收取
3.垃圾清運(yùn)費(fèi)：按2.5元/戶月收取
請(qǐng)求取消項(xiàng)目 4.取消未書面特別委托的業(yè)主的室內(nèi)小修費(fèi)
5.取消未書面特別委托的業(yè)主的室內(nèi)中修費(fèi)
6.無(wú)條件取消自2003年9月1日起的各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)，并返還已收取的該項(xiàng)費(fèi)用
7.無(wú)條件取消自2002年9月3日起的共用天線管理費(fèi)，并返還已收取的該項(xiàng)費(fèi)用
請(qǐng)求變更項(xiàng)目 8.變更電梯維保費(fèi)為按實(shí)際電梯規(guī)格、數(shù)量及小區(qū)實(shí)際住宅建筑面積計(jì)算收取，即0.359元/平方米月
9.變更電梯運(yùn)行費(fèi)為按實(shí)際電梯規(guī)格、數(shù)量及小區(qū)實(shí)際住宅建筑面積計(jì)算收取，即0.463元/平方米月
10.變更高壓水泵費(fèi)為按實(shí)際可收費(fèi)高壓泵組數(shù)及小區(qū)實(shí)際住宅建筑面積計(jì)算收取，即0.008元/平方米月
其他請(qǐng)求項(xiàng)目 11.立即中止未經(jīng)業(yè)主同意利用業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)擅自對(duì)外簽訂的《電梯廣告位租賃合同》，相關(guān)收益返還業(yè)主
12.返還業(yè)主已收取但實(shí)際未建的公共廁所的物業(yè)管理費(fèi)和采暖費(fèi)
13.收取的營(yíng)業(yè)稅由5.5％變更為5％
對(duì)上述訴訟請(qǐng)求，被告鴻銘物業(yè)公司答辯稱：1999年該公司簽訂委托管理合同后，向有關(guān)部門報(bào)送了小區(qū)物業(yè)管理公約，并依據(jù)公約約定對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理。2003年業(yè)委會(huì)成立，為避免銜接問題，該公司分別與900余戶業(yè)主簽訂了物業(yè)管理協(xié)議。訴訟請(qǐng)求中收費(fèi)項(xiàng)目的原標(biāo)準(zhǔn)均按照協(xié)議執(zhí)行，部分申請(qǐng)取消的收費(fèi)項(xiàng)目系與業(yè)主單獨(dú)簽訂的協(xié)議或者已經(jīng)不再收取，有些多收的費(fèi)用已經(jīng)部分返還業(yè)主等。物業(yè)公司還稱，其已將收入所得移交給業(yè)委會(huì)，該收入也不是公司所得，屬于全體業(yè)主。
對(duì)于最后一項(xiàng)，物業(yè)公司稱，訴訟請(qǐng)求的營(yíng)業(yè)稅稅率是5％，但按照規(guī)定還要有附加稅0.5％，故應(yīng)為5.5％。
一折——
一審駁回訴請(qǐng)?jiān)娌环显V
一審法院審理后認(rèn)為，美麗園業(yè)委會(huì)成立后，至今沒有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，也沒有與鴻銘物業(yè)公司就續(xù)聘問題達(dá)成一致。故業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間并沒有雙方認(rèn)可的物業(yè)管理服務(wù)合同及相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)此，認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)提出的前7項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，均與國(guó)家行政主管部門規(guī)定和文件中的標(biāo)準(zhǔn)一致，在雙方當(dāng)事人沒有協(xié)商一致的情況下，執(zhí)行國(guó)家行政主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)符合公平原則，鴻銘物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)按照上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
對(duì)于第8、9、10、13項(xiàng)，法院認(rèn)為，在國(guó)家行政主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)中并無(wú)可以參照的計(jì)算方法，這幾項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只是業(yè)委會(huì)單方意思表示，物業(yè)公司不予接受，而雙方又沒有對(duì)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致。北京市發(fā)改委已經(jīng)于2004年10月對(duì)鴻銘物業(yè)公司的價(jià)格行為進(jìn)行了檢查，并已經(jīng)對(duì)其存在的價(jià)格違法問題進(jìn)行了處理，美麗園業(yè)委會(huì)要求物業(yè)公司變更標(biāo)準(zhǔn)，沒有法律依據(jù)。
2005年9月14日，一審法院判決駁回了原告業(yè)主委員會(huì)的全部訴訟請(qǐng)求。業(yè)委會(huì)不服，向北京一中院提出上訴。
二折——
二審法院認(rèn)為，經(jīng)政府主管部門核準(zhǔn)的公約，對(duì)物業(yè)公司及小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力。物業(yè)公司一直在為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主實(shí)際接受著該服務(wù)，雖然沒有簽訂書面物業(yè)管理委托合同，但依據(jù)合同法第十條、第三十六條、第三十七條，仍然可以確定物業(yè)公司與業(yè)主之間存在著物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。但就合同價(jià)款即物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，在雙方?jīng)]有明確約定的前提下，依據(jù)合同法第六十一條、第六十二條，應(yīng)當(dāng)按照公約中的規(guī)定并參照相關(guān)法規(guī)文件予以確定。凡未經(jīng)相對(duì)方同意，背離公約或者相關(guān)法規(guī)文件的規(guī)定，自行增加、減少物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目或者變更收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，均屬違約行為。
關(guān)于電梯廣告收益，法院認(rèn)為，鴻銘物業(yè)公司認(rèn)可自己收取了電梯廣告位的租賃收益，并愿意返還，但此費(fèi)用的返還方式應(yīng)當(dāng)由權(quán)利人即全體業(yè)主或者業(yè)委會(huì)決定或經(jīng)其同意，物業(yè)公司無(wú)權(quán)單方面要求以再收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí)予以折抵這種方式進(jìn)行，業(yè)委會(huì)要求返還此筆收益的主張成立。按照同樣道理，業(yè)委會(huì)主張返還多交的公廁用房供暖費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)成立。
2005年12月8日，一中院作出終審判決，撤銷了一審法院作出的判決，業(yè)委會(huì)的13項(xiàng)訴求中，1、2、3、4、6、11、13等7項(xiàng)得到支持，第8、9項(xiàng)訴求經(jīng)重新計(jì)算后得到支持。
三折——
今年1月5日，鴻銘物業(yè)公司提出申訴。5月30日北京一中院作出民事裁定，決定另行組成合議庭進(jìn)行審理。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，關(guān)于應(yīng)納稅費(fèi)，由于物業(yè)公司未向業(yè)主說明加收5.5%稅費(fèi)的依據(jù)，在一審、二審中亦未就收取0.5%教育和城建附加稅提供文件依據(jù)，原審認(rèn)定物業(yè)公司從2003年到2005年只能加收5%的營(yíng)業(yè)稅并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于電梯運(yùn)行費(fèi)，對(duì)具體數(shù)據(jù)雙方在公約中有約定，原審認(rèn)定電梯維保費(fèi)應(yīng)為0.405元/平方米月，電梯運(yùn)行費(fèi)應(yīng)為0.552元/平方米月并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于水泵費(fèi)，在再審中，物業(yè)公司主張小區(qū)二次供水采用的是變頻水泵供水系統(tǒng)，而不是高壓水泵，二者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同。但在原審中，物業(yè)公司并未舉證證明變頻供水系統(tǒng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其與業(yè)委會(huì)亦未達(dá)成協(xié)議。原審查明水泵實(shí)際只有1組，并根據(jù)公約約定的標(biāo)準(zhǔn)核算水泵費(fèi)并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于返還電梯位廣告租賃收益問題，再審中，物業(yè)公司提交證據(jù)以證明收取的電梯位廣告租賃收益的具體數(shù)額，但在原審中，鴻銘物業(yè)公司并未提交該證據(jù)，且該證據(jù)不屬于新的證據(jù)，對(duì)該證據(jù)，不予采納，原審認(rèn)定業(yè)委會(huì)主張成立并無(wú)不當(dāng)。
