本期，我們邀請了遼寧同格律師事務所范書領律師，為您解讀“排除對方權利”的霸王條款。 霸王條款1：用小區的道路或場地作為車位，出賣人(物業)有權出租、出售。 【解讀】根據《物權法》的規定，小區的道路屬于業主共有，物業無權出賣出租,也無權禁止業主進出小區。《
本期，我們邀請了遼寧同格律師事務所范書領律師，為您解讀“排除對方權利”的霸王條款。
霸王條款1：用小區的道路或場地作為車位，出賣人(物業)有權出租、出售。
【解讀】根據《物權法》的規定，小區的道路屬于業主共有，物業無權出賣出租,也無權禁止業主進出小區。《物權法》第七十四條規定: 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
根據即將實施的《沈陽市物業管理條例》規定，小區內占用共有道路的停車位如何使用，將由業主大會決定，而停車位所收取的費用也歸全體業主所有，物業公司只能收取部分管理費用。
霸王條款2：物業有權出租本物業管理區域內物業用房及會所。
【解讀】這屬于排除對方權利的條款，物業公司需要征求業主的意見，不能擅自出租物業會所和用房。《物業管理條例》第三十八條規定：物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。《物業管理條例》第六十五條規定：違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位，共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
對于小區內的物業管理用房，《物業管理條例》明確規定屬于業主共同所有，是為了便于物業服務企業從事物業管理活動所設置的，物業服務企業只有使用權，且不得擅自改變其用途。對于物業管理用房的占有、使用、收益、處分，只有全體業主才有最終的決定權，出租屬于處分的一種，因此也只有業主才能決定。
如果物業服務企業擅自出租物業管理用房，則侵害了全體業主的權利，業主有權要求物業服務企業停止侵權，并可向當地房地產行政主管部門投訴，要求追究其行政責任。出租物業管理用房所得收益依法應屬于全體業主所有，因為物業管理用房屬于業主所有，所以其所產生的收益也應屬于業主所有。因此，業主有權要求物業服務企業分配收益，根據規定，該收益應主要用于物業共用部位，共用設施設備的維修、養護，剩余部分則可以按照業主大會的決定使用。 (記者 高鵬)
