吉府辦發〔2007〕14號
井岡山管理局，各縣(市、區)人民政府，市政府各部門：
《吉安市物業管理辦法(試行)》已經市政府第十二次市長辦公會議研究同意，現印發給你們，請認真遵照執行。
二〇〇七年六月二十八日
吉安市物業管理辦法(試行)
第一章 總 則
第一條 為規范吉安市物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境。根據《物業管理條例》、《江西省城市居住小區物業管理條例》等法規、規章規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理，以及對物業管理活動的監督管理。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
本辦法所稱前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由開發建設單位選聘物業管理企業所進行的物業管理和服務。
本辦法所稱物業管理區域，是指業主委托物業管理企業實施物業管理的房屋、設施和相關場地的范圍，具體以物業建設規劃用地為界。
本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備和場地等。
本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人。
本辦法所稱使用人，是指物業的承租人或實際使用物業的其他人。
本辦法所稱物業管理企業，是指依法成立，并取得物業管理企業資質的從事物業管理服務的企業。
第四條 物業管理實行業主自治管理與物業管理企業專業化有償服務相結合的原則。
第五條 吉安市房地產管理局是本市物業管理活動的行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理工作。各縣(市)房地產管理部門負責本轄區內物業管理的監督管理工作。
規劃建設、城管、公安、消防、物價、工商等有關部門及市政、綠化、環衛、供水、供氣、供電、電信、有線電視等單位應按照各自的職責共同做好物業管理的有關工作。
街道辦事處、社區居委會負責組織召開首次業主大會選舉產生業主委員會。街道辦事處負責對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調和指導。
第二章 物業管理分工
第六條 物業管理區域內共用的道路和排水設施的日常養護和維修管理，由物業管理企業負責;屬于城市道路和公共排水設施的由市政管理單位負責。
第七條 物業管理區域內綠化建設由開發建設單位負責;物業管理區域共用的綠地、園林設施等日常養護維修管理，由物業管理企業負責并接受園林綠化管理部門的指導監督。
第八條 物業管理區域規劃用地內道路、樓房周圍及綠地、樓道等公共環境的清掃保潔，由物業管理企業負責。
第九條 物業管理區域內共用的廁所、化糞池、垃圾站(箱、道)等環境衛生設施的日常養護、維護管理和清掏、清運工作由物業管理企業負責，生活垃圾由物業管理企業負責收集到垃圾中轉站。
第十條 高層樓(七層及以上，下同)以樓內供水泵房總計費水表為界，多層樓(七層以下，下同)以樓外自來水表為界，界限以外(包括計費水表)的供水管線及設備，由供水企業負責維修管理;界限以內(包括水表至用戶)的供水管線及設備由物業管理企業負責維修管理。
第十一條 物業管理區域內供電線路、消防設施、照明設施等，屬于共用設施設備的，由物業管理企業負責維修管理;其它公共部分，由相關單位負責維修管理。
第三章 業主、業主大會及業主委員會
第十二條 建立業主名冊制度。
業主名冊，由業主委員會建立和管理。實施前期物業管理的物業，由開發建設單位建立業主名冊，并在業主委員會產生后移交其管理。
業主變更的，新業主應當在業主名冊上進行變更登記。
第十三條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務。
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議。
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議。
(四)參加業主大會會議，行使投票權。
(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權。
(六)監督業主委員會的工作。
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同。
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關的場地使用情況享有知情權和監督權。
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修基金(以下簡稱維修基金)的管理和使用。
(十)法律、法規規定的其他權利。
第十四條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則。
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定。
(四)按國家有關規定交納維修基金。
(五)按時交納物業服務費用。
(六)法律、法規規定的其他義務。
第十五條 首次業主大會會議上的投票權數，按下列辦法確定：
(一)住宅每套1票。
(二)非住宅每100平方米建筑面積為1票，不足100平方米建筑面積的按每個產權單位為1票;超過100平方米的，每超過100平方米計1票;超過部分不足100平方米的不計票。單個業主在業主大會上所持的投票權數，不得超過全部投票權的30%。建筑面積的認定，按業主房屋所有權證記載建筑面積為準。
首次業主大會會議后業主投票權的確定由業主大會議事規則約定。
第十六條 首次業主大會會議可由街道辦事處、社區居委會會同開發建設單位組織召開，房管、公安等部門應積極參與指導、監督。費用開支由物業開發建設單位承擔。
業主大會和業主委員會成立后，由業主委員會根據業主大會議事規則組織召開業主大會。費用由全體業主按擁有的投票權數按份分攤，或經過業主大會批準，在維修基金的利息收入中列支。
房地產管理部門對業主大會的成立和日常工作進行指導、監督。
