深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例
(1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議通過)
第一章 總 則
第一條 為加強(qiáng)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)(以下簡(jiǎn)稱特區(qū))的住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、物業(yè)管理公司及其他有關(guān)管理部門的權(quán)利和義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，制定本條例。
第二條 本條例所稱住宅區(qū)，是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。住宅區(qū)的范圍由深圳市人民政府(以下簡(jiǎn)稱市政府)住宅行政管理部門會(huì)同有關(guān)部門劃定。
本條例所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地。
本條例所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。
第三條 住宅區(qū)的公共場(chǎng)所和公用設(shè)施，由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用與維護(hù)。
第四條 住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的管理模式。
第五條 業(yè)主有參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋和公用設(shè)施、維護(hù)住宅區(qū)公共秩序的義務(wù)。
第六條 市政府住宅行政管理部門是特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門(以下簡(jiǎn)稱市住宅主管部門)。
各區(qū)人民政府住宅行政管理部門(以下簡(jiǎn)稱區(qū)住宅管理部門)是本轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)管理部門，對(duì)本轄區(qū)的住宅區(qū)物業(yè)管理依法進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。
第七條 各住宅區(qū)可以依照本條例規(guī)定成立業(yè)主管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱管委會(huì))。管委會(huì)代表住宅區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，依據(jù)本條例規(guī)定、業(yè)主公約和管委會(huì)章程行使職權(quán)。
第八條 物業(yè)管理公司根據(jù)本條例規(guī)定和管委會(huì)的委托對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)統(tǒng)一實(shí)施管理。
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在其管理的住宅區(qū)內(nèi)設(shè)住宅區(qū)管理處。
第二章 業(yè)主大會(huì)及管委會(huì)
第九條 住宅區(qū)已交付使用且入住率達(dá)到百分之五十以上時(shí)，區(qū)住宅管理部門應(yīng)會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生管委會(huì);但經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會(huì)。
第十條 業(yè)主大會(huì)由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。
業(yè)主大會(huì)必須有持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
第十一條 業(yè)主大會(huì)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召集，并每年至少召開一次。管委會(huì)應(yīng)負(fù)責(zé)在會(huì)議召開七天前將業(yè)主大會(huì)召開日期和內(nèi)容送達(dá)每名業(yè)主。
經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議，管委會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就其所指明的目的召開業(yè)主大會(huì)。
第十二條 業(yè)主大會(huì)的決定，由出席會(huì)議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。
大會(huì)表決可以采用投票方式或其他方式，實(shí)行住宅房屋為一戶一票;一百平方米以上的非住宅房屋每一百平方米的建筑面積為一票，一百平方米以下的有房地產(chǎn)權(quán)利證書的非住宅房屋每證一票。
第十三條 業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：
(一)選舉、罷免管委會(huì)的組成人員;
(二)監(jiān)督管委會(huì)的工作;
(三)聽取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告;
(四)決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng);
(五)修改業(yè)主公約;
(六)改變和撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(七)批準(zhǔn)管委會(huì)章程。
第十四條 管委會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。管委會(huì)主任、副主任由管委會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生。管委會(huì)可聘請(qǐng)派出所、居民委員會(huì)等有關(guān)單位的人員擔(dān)任管委會(huì)委員。
管委會(huì)委員的數(shù)額一般為十一至十七人，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以適當(dāng)增減，但最低不得少于五人。
管委會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的人士擔(dān)任。
管委會(huì)聘請(qǐng)執(zhí)行秘書一至二名，負(fù)責(zé)處理管委會(huì)日常事務(wù)。
第十五條 管委會(huì)應(yīng)當(dāng)制訂章程。管委會(huì)章程經(jīng)管委會(huì)委員一致同意制訂，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。
第十六條 管委會(huì)經(jīng)市政府社團(tuán)登記部門依法核準(zhǔn)登記后，取得社團(tuán)法人資格。社會(huì)團(tuán)體法人登記證簽發(fā)日期為管委會(huì)成立日期。
第十七條 管委會(huì)每屆任期三年，管委會(huì)委員可以連選連任。管委會(huì)委員為兼職，管委會(huì)主任可以為專職。
管委會(huì)會(huì)議由管委會(huì)主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會(huì)議召開七天前將會(huì)議通知書及有關(guān)材料遞達(dá)每位委員。管委會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會(huì)議。
第十八條 管委會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。
第十九條 管委會(huì)行使下列職權(quán)：
(一)召集和主持業(yè)主大會(huì);
(二)審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用;
(三)采取公開招標(biāo)或其他方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其簽訂委托管理合同;
(四)審議物業(yè)管理公司制訂的對(duì)本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目;
(五)審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
(六)監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。
前款第(三)、(四)、(五)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。
第二十條 管委會(huì)決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。
第二十一條 業(yè)主大會(huì)的決定和管委會(huì)章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。
違反本條前款規(guī)定的，區(qū)住宅管理部門有權(quán)予以糾正或撤銷。
第三章 物業(yè)管理公司及其職責(zé)
第二十二條 物業(yè)管理公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。
委托管理合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：委托管理事項(xiàng)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費(fèi)收支、利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)督檢查、違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。
委托管理合同應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)住宅管理部門備案。
第二十三條 物業(yè)管理公司必須持有市住宅主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第二十四條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)開始入住前六個(gè)月開始自行或者委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行前期管理，管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。
