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    前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)建立回避制度
    發(fā)布時(shí)間:2017-05-21 01:21:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,106 ℃

      國(guó)務(wù)院6月8日頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第二十四條第一款對(duì)物業(yè)項(xiàng)目選擇物業(yè)管理人采用招投標(biāo)方式做出了建議性的規(guī)定,并在第二款規(guī)定,除投標(biāo)人少于三個(gè)或住宅規(guī)模較小且經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)外,物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)單位選擇物業(yè)管理人,應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)方式。也就是說(shuō),對(duì)于住宅物業(yè)而言,除有極個(gè)別情況外,都必須采用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理人。正是基于《條例》的這兩項(xiàng)規(guī)定,建設(shè)部制定了《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》),《辦法》將是今后一段時(shí)間內(nèi),前期物業(yè)管理招投標(biāo)的操作準(zhǔn)則。

      一、《辦法》中有關(guān)“回避制度”的幾點(diǎn)解讀《辦法》總則

      第二條第一款開(kāi)宗明義地指出:“前期物業(yè)管理,是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。”第七條第一款指出“本辦法所稱招標(biāo)人是指依法實(shí)施前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。”從這些規(guī)定可以看出,在前期物業(yè)管理中,招標(biāo)人是由建設(shè)單位承擔(dān),這是由前期物業(yè)管理的特點(diǎn)所決定的。

      《辦法》第二十八條第一款規(guī)定“評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)組建。”第二款規(guī)定“評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成,成員為五人以上單數(shù),其中,招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二”。從這兩款規(guī)定可知,在前期物業(yè)管理招投標(biāo)中,評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人也就是建設(shè)單位代表和專家組成。而且,只有這兩部分組成齊備,評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成才是合法的。同時(shí),為防止招標(biāo)人一手遮天,體現(xiàn)專家的公正性,又規(guī)定了“其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二”,不過(guò),該款規(guī)定在前期物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng)中能否保障,有待考察。

      二、物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)企業(yè)的“結(jié)合”現(xiàn)狀從現(xiàn)實(shí)情況看,許多物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷,極為密切,大致可分為以下幾種情況:

      一是早期的物業(yè)管理公司。多脫胎于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部的物業(yè)管理部,為分類管理、獨(dú)立核算,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其離出來(lái),成立物業(yè)管理公司。為了符合《公司法》規(guī)定的股東人數(shù)要求(即2人以上50人以下),一般以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為大股東,另外再找一個(gè)或兩個(gè)以上(如開(kāi)發(fā)企業(yè)的工會(huì)法人)形式上的小股東。這種情況下,有時(shí)候開(kāi)發(fā)公司與物業(yè)管理公司的法定代表人為同一人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的物業(yè),一般交自己控制的物業(yè)管理公司管理。

      二是物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同屬于某一集團(tuán)公司的子公司。雖無(wú)上下級(jí)關(guān)系,卻是平行的兄弟企業(yè)關(guān)系。為集團(tuán)公司總體利益考慮,開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)物業(yè)后,一般會(huì)將物業(yè)交由與其平行的兄弟物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。有時(shí),集團(tuán)公司的法定代表人或兼物業(yè)管理公司的法定代表人,或兼開(kāi)發(fā)公司法定代表人,甚至同時(shí)兼物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)公司的法定代表人。

      前兩種情況是很常見(jiàn)的。其識(shí)別的標(biāo)記是,開(kāi)發(fā)公司與物業(yè)管理公司的商號(hào)相同。

      第三種情況是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司參股物業(yè)管理公司,但并不實(shí)際控制物業(yè)管理公司。此時(shí),物業(yè)管理公司是真正獨(dú)立于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的法人。這種情況隨物業(yè)管理專業(yè)化的發(fā)展,呈現(xiàn)增多趨勢(shì)。與前述第一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)際控股物業(yè)管理公司是不同的。

      當(dāng)然,有許多物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司并無(wú)任何關(guān)聯(lián),這部分物業(yè)管理公司參與投標(biāo)是不在回避考慮之列的。

      三、前期物業(yè)管理招投標(biāo)的回避問(wèn)題一方面,前期物業(yè)管理的招投標(biāo)是由建設(shè)單位即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為招標(biāo)人(不管是自行組織招投標(biāo),還是由招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招投標(biāo),建設(shè)單位招標(biāo)人的地位是不變的),且在評(píng)標(biāo)委員會(huì)中有不超過(guò)總數(shù)三分之一的組成成員。另一方面,當(dāng)投標(biāo)人或?yàn)檎袠?biāo)人的控股企業(yè),或?yàn)樾值芷髽I(yè),或?yàn)閰⒐善髽I(yè)時(shí),尤其是在開(kāi)發(fā)公司與物業(yè)公司的法定代表人同為一人時(shí),招標(biāo)人與投標(biāo)人是存有利害關(guān)系的。這種招標(biāo)人與投標(biāo)人既存的牽連關(guān)系,無(wú)疑將影響招標(biāo)人代表的公正性,也無(wú)法從制度上保障招投標(biāo)活動(dòng)在公正、公平的前提下進(jìn)行。

      有人認(rèn)為《辦法》第二十八條第二款規(guī)定的“招標(biāo)人代表以外的專家評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得少于成員總數(shù)的三分之二”能夠稀釋這種不公正因素的存在。但實(shí)際上,當(dāng)投標(biāo)人之間的實(shí)力相差無(wú)幾時(shí),一丁點(diǎn)的偏頗都將具有決定作用。一旦這種偏頗因素的存在符合既定規(guī)則,將形成普遍的不公正。進(jìn)一步說(shuō),即使所有的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員均能持平而論,從程序的角度來(lái)看,也是不符合公正程序的,導(dǎo)致的后果將是與招標(biāo)人無(wú)牽連的投標(biāo)人無(wú)心于前期物業(yè)管理的招投標(biāo),使招投標(biāo)活動(dòng)流于形式,并在最后葬送前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度。

      因此,前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)是完全有必要引入回避制度的,也就是說(shuō),凡是屬于建設(shè)單位控股或者參股,或同為兄弟公司,或者與建設(shè)單位有其他利害關(guān)系的,均不得參與該物業(yè)的前期招投標(biāo)活動(dòng),這樣才能使招投標(biāo)活動(dòng)不致流于形式,并從程序和實(shí)體上消除人們對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)不公正的質(zhì)疑。

      從回避的方式來(lái)看,首先應(yīng)當(dāng)是自行回避,即投標(biāo)人發(fā)現(xiàn)該招標(biāo)人與本人有利害關(guān)系,就應(yīng)當(dāng)自動(dòng)放棄投標(biāo)。其次是申請(qǐng)回避,即其他投標(biāo)人可以申請(qǐng)與招標(biāo)人有利害關(guān)系的投標(biāo)人回避,該申請(qǐng)應(yīng)向招標(biāo)委員會(huì)提出。從未予回避的后果來(lái)看,如果事后發(fā)現(xiàn)應(yīng)予回避而未回避且中標(biāo)者,應(yīng)取消其中標(biāo)資格,宣告中標(biāo)無(wú)效,重新招投標(biāo),由此產(chǎn)生的損失,由中標(biāo)人負(fù)擔(dān)。   實(shí)行回避制度,并不會(huì)削減或限制物業(yè)管理公司的市場(chǎng)領(lǐng)域,因?yàn)殡m然物業(yè)管理公司失去了與自己有利害關(guān)系的物業(yè)項(xiàng)目的中標(biāo)機(jī)會(huì),卻能公平公正地參與其他物業(yè)項(xiàng)目的招投標(biāo)活動(dòng)。筆者認(rèn)為,這會(huì)更加有利于物業(yè)管理公司的良性競(jìng)爭(zhēng),使物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度更高。當(dāng)然,值得注意的是,物業(yè)管理招投標(biāo)中的回避僅僅適用于前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)之中,這是由前期物業(yè)管理招標(biāo)人系建設(shè)單位這一特征決定的。物業(yè)項(xiàng)目建成,成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)后,所進(jìn)行的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng),招標(biāo)人系業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì),此時(shí),則無(wú)須回避制度的存在。

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