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房產(chǎn)糾紛常見情形分析
發(fā)布時(shí)間:2017-05-20 22:20:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,105 ℃

正文:本文將重點(diǎn)分析其中幾個(gè)較為普遍發(fā)生的法律問題,希望對(duì)廣大房屋交易雙方有所借鑒和啟迪。

  一、 房屋中介結(jié)構(gòu)操作不規(guī)范

  1.委托合同簽訂不規(guī)范

  一般來說,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與房屋買賣交易雙方分別簽訂委托合同,但是,在實(shí)踐中,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與房屋買賣雙方一同簽訂一份合同,多稱為“房屋買賣委托合同”或“房地產(chǎn)買賣契約補(bǔ)充協(xié)議”,將房屋買賣合同與房屋買賣委托合同的內(nèi)容混在一起,內(nèi)容約定多含糊不清、“缺斤少兩”。

  2.逃避居間義務(wù)

  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在南京市房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)不在《南京市房地產(chǎn)買賣契約》(現(xiàn)變更為《南京市存量房買賣合同》)上簽字蓋章,不如實(shí)將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上,逃避居間義務(wù)。這樣一旦發(fā)生糾紛,買賣雙方經(jīng)常會(huì)就房屋買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。

  根據(jù)市政府辦公室2007年7月12日轉(zhuǎn)發(fā)市房產(chǎn)局《南京市存量房網(wǎng)上交易管理辦法》規(guī)定,從2007年9月1日起,本市主城區(qū)存量房實(shí)行網(wǎng)上交易管理,存量房交易資金監(jiān)管也一同實(shí)行。存量房實(shí)行網(wǎng)上交易,買賣雙方簽訂《南京市存量房買賣合同》后,如需貸款的要先將貸款資料提交銀行初審,其他交易程序基本沒有變化,只是將原來手工填寫的(《南京市房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書》存量房交易類)改為從網(wǎng)上打印。由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成交易的,由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供打印服務(wù)。如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無法提供上述打印服務(wù),則不具備合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)。

  在此,提醒廣大房屋買賣雙方對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作提高警惕,選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),以免自己的權(quán)利被非法侵害。

  二、 房屋買賣合同的內(nèi)容不完整

  如上所述,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常沒有以居間人的身份協(xié)助房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同,而是與房屋買賣雙方一同簽訂一份房屋買賣中介合同,對(duì)中介費(fèi)用(即報(bào)酬)的計(jì)算方式和支付方式作了明確約定,而對(duì)房屋買賣合同的具體內(nèi)容語蔫不詳。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定和目前的實(shí)踐操作,一般來說,二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。

  房屋買賣合同中應(yīng)明確房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。其次,價(jià)款是合同中最重要的條款,合同中應(yīng)主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi);如果雙方另有約定,則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。再次,合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付房屋的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付價(jià)款的方式,應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付,付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。

  在此提醒購房者,房款的支付時(shí)間應(yīng)當(dāng)與房屋的交付步驟相協(xié)調(diào),有效地控制風(fēng)險(xiǎn),避免出現(xiàn)房款已經(jīng)全部支付但售房人尚未履行全部義務(wù)的情形,否則,一旦售房者違約,購房者將難以得到救濟(jì)。筆者曾碰到房屋買賣雙方約定總房價(jià)包括裝修和附屬設(shè)施,但是在房屋交付前買賣者較房款全部交付給售房者,待交房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的裝修和附屬設(shè)施被一洗而空,此時(shí)售房人早已“失蹤”。

  三、 房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的效力不確定

  在房屋買賣過程中,經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。但是,買賣雙方常常對(duì)是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生糾紛,買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯(cuò)較難認(rèn)定。這樣,房屋中介人員的證言就起到較大的決定性作用,但是房屋中介人員很難保持中立的狀態(tài),而且是否愿意作證也存在疑問。

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