房主將房子賣給別人，后在未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的情況下，又將房子抵押出去。導(dǎo)致買房人與抵押人之間的權(quán)利受到損害。
對(duì)于原告陳其成來(lái)說(shuō)，自己主張的權(quán)利似乎理所當(dāng)然;對(duì)第三人王浩池來(lái)說(shuō)，自己似乎更像被告;而被告陳鳳強(qiáng)，破罐子破摔，倒“逍遙自在”。這個(gè)發(fā)生在珠海的普通民事糾紛案件讓當(dāng)?shù)胤ㄔ嘿M(fèi)盡了腦筋。
從2004年5月至今，這場(chǎng)歷經(jīng)2年的房地產(chǎn)糾紛，涉案金額寥寥無(wú)幾，卻讓審理案件的法官操心不已。在原告、第三人雙方對(duì)自認(rèn)為該得的權(quán)益前途未卜之時(shí)，案件命運(yùn)的操盤手——主審法官，也在為法律適用問(wèn)題而左右為難。
案情經(jīng)過(guò)
簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是被告把原本屬于自己的一層樓分別“賣”給了兩個(gè)人。前者(原告)實(shí)際支付房款并入住;后者(第三人)借與其款，被告以房屋作抵押。
1999年8月，陳其成與陳鳳強(qiáng)簽訂房屋買賣協(xié)議，涉及住宅樓第二、三、四層共3個(gè)單元住房。2000年2月前，陳其成把房款交付完畢并入住至今。陳其成稱當(dāng)時(shí)因付完房款后經(jīng)濟(jì)困難，無(wú)法及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)，就擱置未辦。
2000年3月，陳鳳強(qiáng)向王浩池借款，并約定以住宅一套(即本案原、被告訴訟第四套房屋)作抵押，并將相關(guān)《國(guó)有土地使用證》及《房地產(chǎn)權(quán)證》交由王浩池保管。王浩池于2002年4月以陳鳳強(qiáng)借款逾期分文未還為由，向法院提起訴訟。
法院于2002年6月作出判決：雙方雖約定以房地產(chǎn)作抵押，但所抵押的房產(chǎn)證及土地使用證兩證內(nèi)容不一致，且沒(méi)有到房產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)權(quán)抵押登記，對(duì)于王浩池主張的以房屋優(yōu)先受償權(quán)不予支持。判決陳鳳強(qiáng)于該判決發(fā)生法律效力之日起7日內(nèi)償還王浩池借款及利息。
判決發(fā)生法律效力后，王浩池向法院申請(qǐng)執(zhí)行，執(zhí)行局便依法查封了產(chǎn)權(quán)仍然登記在陳鳳強(qiáng)名下的住宅樓第四層房屋一套。
自己購(gòu)買并居住兩年的房子突然被查封，陳其成焦慮不安。2002年10月，陳其成以陳鳳強(qiáng)已將該房轉(zhuǎn)讓于他，并已交清了全部購(gòu)房款為由向法院提出異議，要求解除查封。
法院執(zhí)行局于2003年9月作出裁定，認(rèn)為陳其成與陳鳳強(qiáng)簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同在法院查封之前，并已交清了房款，房屋亦交付使用，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系成立，但該轉(zhuǎn)讓行為未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，產(chǎn)權(quán)仍登記在被執(zhí)行人陳鳳強(qiáng)的名下，如認(rèn)定陳其成的異議理由成立，不足以說(shuō)服申請(qǐng)執(zhí)行人，因此建議陳其成在 15天內(nèi)通過(guò)訴訟程序確認(rèn)其與被執(zhí)行人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之效力，但陳其成未在期限內(nèi)提起訴訟程序。為尊重訴訟結(jié)果之效力，裁定駁回了陳其成的異議。
在執(zhí)行局?jǐn)M強(qiáng)制搬遷時(shí)，陳其成提起了本案確權(quán)之訴。
至此，案件進(jìn)入了漫長(zhǎng)的審理期。從簡(jiǎn)易程序，到因第三人王浩池的加入而變更為普通程序。從開(kāi)庭3次審理無(wú)果到請(qǐng)示中院。
“該類型案件在我行政區(qū)域內(nèi)具有一定普遍性，并存在著法律適用選擇的矛盾。”主審法官解釋將該案呈請(qǐng)中院給予指導(dǎo)性意見(jiàn)的原委。
適用難題
“鑒于本案的處理涉及到房屋居住權(quán)與產(chǎn)權(quán)登記效力之間的權(quán)利保護(hù)的認(rèn)定取向，還有執(zhí)行局駁回異議的效力的認(rèn)定，另外對(duì)于房主的確權(quán)之訴，以前的判例不同法院有不同的做法，有直接確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬的判決，有的只判決確認(rèn)合同效力，責(zé)令當(dāng)事人及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。”主審法官稱，保護(hù)誰(shuí)的權(quán)利，哪一種權(quán)利，是該案的難點(diǎn)所在。
一種意見(jiàn)是要保護(hù)購(gòu)房者(原告)的權(quán)利。因?yàn)樵嫦虮桓尜?gòu)買了房屋，交清了購(gòu)房款并已實(shí)際居住，法院應(yīng)以財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)狀為衡量標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的歸屬應(yīng)為原告。適用法律是《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條：被執(zhí)行人將其所需辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。但如果以此種情況做出判決，是否需先行撤銷法院執(zhí)行局做出的駁回陳其成異議的裁定?
另一種意見(jiàn)是應(yīng)當(dāng)保護(hù)王浩池(第三人)的權(quán)利。我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)登記制度，保障房地產(chǎn)交易安全，房產(chǎn)權(quán)屬登記確定房地產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)，經(jīng)過(guò)登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國(guó)家強(qiáng)制力保護(hù)，可以對(duì)抗權(quán)利人以外的任何第三人。本案原告陳其成向被告購(gòu)房后，一直不辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，致房屋產(chǎn)權(quán)仍登記在被告的名下，因此原、被告之間的房屋買賣合同雖然有效，但不能對(duì)抗第三人。適用法律是《關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋》(一)第9條的規(guī)定：法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移。
綜合意見(jiàn)
當(dāng)法律碰撞法律，意味著法律空白的存在。
中院民一庭副庭長(zhǎng)表達(dá)個(gè)人意見(jiàn)時(shí)認(rèn)為：“確權(quán)是對(duì)客觀情況的認(rèn)定，本案的實(shí)際情況是被告將第四層房屋賣給了原告并且原告已實(shí)際居住，變更登記只是形式問(wèn)題，因此應(yīng)確認(rèn)第四層房產(chǎn)歸原告所有。”
省高院民二庭工作人員也對(duì)本案表達(dá)了觀點(diǎn)：“對(duì)執(zhí)行異議與確權(quán)之訴的關(guān)系，執(zhí)行局不能以當(dāng)事人違反指定期限為由做出駁回當(dāng)事人異議的理由的裁定。”
后中院在“關(guān)于未辦理權(quán)屬變更登記的房產(chǎn)被查封后能否確權(quán)給買受人的答復(fù)”稱：我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)實(shí)行登記發(fā)證制度，但是對(duì)房地產(chǎn)登記物權(quán)上的法律后果現(xiàn)行立法并沒(méi)有明確規(guī)定。根據(jù)目前的司法實(shí)踐，我院傾向于認(rèn)為房地產(chǎn)的實(shí)際交付占有行為可以產(chǎn)生一定的物權(quán)變動(dòng)的效果，但該物權(quán)變動(dòng)可以排斥登記權(quán)利人以外的第三人，而不能排斥登記權(quán)利人。在本案中，陳成其向陳鳳強(qiáng)付清了全部購(gòu)房款，并入住至今，其請(qǐng)求確認(rèn)該房屋歸其所有，并要求陳鳳強(qiáng)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，具有物權(quán)的屬性，可以對(duì)抗王浩池的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，故原則同意你院審判委員會(huì)支持陳成其的訴訟請(qǐng)求。
法律快車房地產(chǎn)法
