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南京房產(chǎn)交易“悔買”糾紛明顯增加
發(fā)布時間:2017-09-19 19:19:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,312 ℃

  南京房產(chǎn)交易“悔買”糾紛明顯增加

  房地產(chǎn)調(diào)控新政重磅出擊之后,南京樓市出現(xiàn)“退燒”跡象。在經(jīng)歷了“發(fā)燒期”賣房人坐地提價、頻頻毀約后,“退燒期”來臨后買房人掌握主動權(quán)了,記者從南京多個律師事務(wù)所了解到,近日由買房人毀約引起的房產(chǎn)糾紛明顯增加。如果您最近有房產(chǎn)方面的交易,那么以下的四個典型案例,可能對您有借鑒作用。

  【案例A】

  天啊,剛付完定金就跌了!

  “叫你再看看再看看,你不聽!現(xiàn)在好了吧,想反悔都不行!”

  “哎哎哎!你怎么凈放馬后炮!當(dāng)初是誰怪我動作慢拼命催我?現(xiàn)在又怪我動作快!”

  原音再現(xiàn)

  找律師咨詢,律師還沒開口,劉先生夫婦倒先吵成一團(tuán)。他們十天前剛買了一套二手房,現(xiàn)在房價走低,后悔得不得了。

  劉先生苦笑著說,他從去年秋天起就開始看房了,陸續(xù)看中了好幾套,因?yàn)榉N種原因都沒買成。今年1月份,又在玄武區(qū)看中一套二手房,除了總價高一點(diǎn)(105萬)之外,其他方面都很滿意,誰知道都準(zhǔn)備簽約了,房東忽然漲價,稱低于110萬不賣,他一氣之下沒買。郁悶的是,1月份之后,二手房一天一個價,蹭蹭直漲。老婆怪他動作太慢,他心里也著急,一有空就往中介跑,前一陣好不容易看中一套,在城東,單價1萬4,小兩口咬牙接受下來,哪曉得剛交完定金,房價就開始降!

  “這兩天報紙都在登房產(chǎn)調(diào)控信息,好多地方房價都降了,我到中介轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn),跟我那套房子條件差不多的,掛牌價都在1萬3左右,我肯定買貴了。”現(xiàn)在,劉先生想毀約,但又有點(diǎn)“投鼠忌器”——當(dāng)初帶著“搶購”的心理買房,因怕房東反悔,交了3萬元定金,違約金也定得很高,8萬元呢,沒想到現(xiàn)在想反悔的是自己,真是騎虎難下。

  因感到為難,劉先生夫婦找到江蘇維世德律師事務(wù)所的唐巖律師咨詢,他們希望唐律師挑一挑合同的毛病,幫他們找到反悔的借口。

  [律師觀點(diǎn)]

  別折騰,認(rèn)了吧

  劉先生夫婦所說的合同是有中介參與的三方協(xié)議,唐巖律師看了幾遍,沒有發(fā)現(xiàn)漏洞。“你簽了協(xié)議,也交了定金,說明買賣合同關(guān)系成立并且生效了,根據(jù)法律規(guī)定,你有義務(wù)履行合同,如果違約,就要承擔(dān)違約責(zé)任。”唐律師說,賣家可以選擇兩種維權(quán)途徑,一是扣下定金,解除買賣合同,二是要求繼續(xù)履行合同,并主張違約金。現(xiàn)在的情況是,違約金非常高,房價又呈下降趨勢,賣房人顯而易見會選擇第二條維權(quán)途徑,因?yàn)檫@對他很有利。劉先生夫婦違約的成本將會很高,就算違約能買到更便宜的房子,也很難彌補(bǔ)損失。因此,他建議劉先生夫婦不要再折騰。

  【案例B】

  你不想賣?我還不想買了!

  10天前:“他給我發(fā)了條短信,說房子漲價不賣了,定金可以退,我要跟他打官司!”

  現(xiàn)在:“暫時先不起訴,再等兩天,如果房價繼續(xù)跌,我就不要房子了,讓他付違約金。”

  前段時間,江北房價瘋漲,頻繁出現(xiàn)二手房一天提價數(shù)萬元的恐怖景象。市民文女士在這樣的狂潮中“搶”了一套還算劃算的二手新房——新樓盤,毛坯,78某方米,56萬。然而,交完定金的第三天,賣房人就反悔了。

  “他給我發(fā)了條短信,說房子漲價,不想賣了,定金可以退,如果不同意可以去打官司。我真是氣壞了!”文女士說,她交了2萬元定金,約定的違約金是5萬元,如果毀約,最多只能要回5萬元,扣除2萬元定金,多得的3萬根本沒法對付洶涌攀升的房價。權(quán)衡再三,她決定起訴房主要求繼續(xù)履行合同。在律師的建議下,她到法院申請了訴前保全,這樣一來,賣房人就不能把房子賣給他人了。

  按規(guī)定,保全15天內(nèi)需遞交訴狀。昨天,文女士原打算去法院,可看到報紙后,她后悔了,“19日江北一套二手房一天猛降20萬,這是什么概念啊!我肯定買貴了,只要耐心等,不愁沒有更便宜的。”這么想著,她立馬不恨賣房人了。

  接著,文女士給律師打了個電話:“暫時先不起訴,再等兩天,如果房價繼續(xù)跌,我就不要房子了,讓他付違約金。”

  據(jù)說,賣房人腸子都悔青了。

  [律師觀點(diǎn)]

  賣房人無權(quán)再反悔

  賣房人能收回反悔的話,要求文女士繼續(xù)履行合同嗎?江蘇維世德律師事務(wù)所的唐巖律師表示不行,“法律上有個禁止反言的說法,賣房人已經(jīng)明確表示要?dú)Ъs,現(xiàn)在沒有權(quán)利反悔,就算文女士同意繼續(xù)履行合同,他也得承擔(dān)違約責(zé)任。”

  房價的上漲和下跌,都容易引發(fā)交易糾紛,不同的是,上漲時,賣房人很跩,下跌時,買房人掌握主動權(quán)。唐律師認(rèn)為,出現(xiàn)這種狀況是正常的,但也反映了一些市民欠缺“誠信交易”的意識。房價有漲有跌,只要發(fā)生交易,就有商業(yè)風(fēng)險,長期來看,這種風(fēng)險對雙方是公某的。買賣雙方在交易前理應(yīng)能夠預(yù)見風(fēng)險,拿房價上漲或下跌作為違約的借口,既行不通也不應(yīng)該。

  【案例C】

  舊的賣不掉,新的沒錢買了!

  “想賣了舊房子換新的,現(xiàn)在舊房子下家不買了,新房子貸不到款,真是倒霉透了!”

  原音再現(xiàn)

  “真是倒霉透了,我被這個下家害慘了!”換房大計進(jìn)行到一半不幸擱淺,市民張先生郁悶壞了。

  張先生在夫子廟有套住房,60某方米,兩室一廳。因?yàn)榉魁g較老,戶型陳舊,張先生一直想把這套房子賣了,換一套大點(diǎn)的新房。春節(jié)后,他開始四處看房,同時將舊房掛到中介出售。

  上個月,上家和下家都找到了。上家陳老先生,想出售江寧一套新房;下家姓季,是個剛工作的小伙子,想購買張先生的舊房。張先生分別與兩人達(dá)成協(xié)議——以75萬的價格將舊房賣給小季,再以150萬的價格買進(jìn)老陳的新房。小季向張先生支付了2萬元定金,張先生向老陳支付了5萬元定金。

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