買房落戶口引發(fā)的糾紛
因?yàn)閼艨诙l(fā)的糾紛在二手房買賣過程中非常常見，這應(yīng)該引起購房者的充分注意。但是在實(shí)際中，戶口往往不被人重視。
不要讓戶口成為購房的“絆腳石”，這需要購房者認(rèn)真對(duì)待。
“因戶口發(fā)生的糾紛，在二手房買賣過程中非常常見，”不管是律師，還是二手房中介行業(yè)的從業(yè)人員，都這么認(rèn)為。
“其他的糾紛都有辦法解決，而對(duì)于戶口糾紛，至今卻沒有一個(gè)好的解決辦法，”這不光只是購房者的困惑，也是律師的困惑。
但在實(shí)際二手房買賣過程中，購房者往往會(huì)忽略戶口這個(gè)重要的環(huán)節(jié)。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一般購房者在談判時(shí)，只是關(guān)心房?jī)r(jià)、贈(zèng)送等這些與經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)的項(xiàng)目，而對(duì)“戶口”卻只字不提。
于是戶口成為二手房買賣過程中最讓人撓心的事。
戶口問題很容易遭到忽視
小程是一家房產(chǎn)公司的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，根據(jù)他的回憶，從未發(fā)現(xiàn)過一位在談判中率先提到戶口問題的購房者。小程告訴記者：“購房者一般都只會(huì)問房?jī)r(jià)，還有贈(zèng)送的項(xiàng)目，如物業(yè)維修基金、家裝電器等，而不會(huì)去了解戶口中有多少人，何時(shí)遷走。”
住商不動(dòng)產(chǎn)法務(wù)郭韌對(duì)此表示，戶口是最容易遭到購房者忽視的一個(gè)重要因素。而本刊后文中提到的三個(gè)具體案例，都有一個(gè)共同特點(diǎn)，就是在購房時(shí)沒有詳細(xì)調(diào)查戶口情況。律師們也表示，在二手房買賣過程中，由戶口引發(fā)的糾紛，主要還是跟購房者的疏忽有很大的關(guān)系。
但是戶口糾紛卻是二手房買賣過程中，最容易出現(xiàn)糾紛的環(huán)節(jié)。一提到在二手房買賣過程中因戶口引發(fā)的糾紛，上海東方正義律師事務(wù)所的朱海嬰律師便大為感嘆：“實(shí)話告訴你，因?yàn)閼艨诙l(fā)的糾紛真的是罄竹難書。”
因?yàn)閼艨诜矫娴募m紛不能作為民事案件，法院不會(huì)受理此類訴訟，所以記者無從通過法院了解到戶口糾紛在整個(gè)二手房糾紛中到底占到多大的比例。但根據(jù)一些中介公司的統(tǒng)計(jì)，因戶口而產(chǎn)生的糾紛占所有二手房買賣糾紛近3成的比例。
郭韌說：“在二手房買賣過程中，合同履行是最大的糾紛源，而由戶口引發(fā)的糾紛則占合同履行糾紛的大頭。”
據(jù)了解，戶口糾紛的根源在于上家戶口無法及時(shí)遷出，導(dǎo)致下家戶口無法遷入。“這是由于我們國家現(xiàn)行的戶籍管理制度引起的，”朱海嬰律師如此認(rèn)為。此前就二手房交易而言，戶口遷移的規(guī)定是這樣的：只有上家的戶口從房屋中遷出之后，下家的戶口才能遷入。而上家戶口遷出的前提條件是有落戶的地方。
郭韌說：“一旦上家沒有找到落戶的地方，比如在賣房之后沒有買房，或直系親屬不同意上家落戶，那么上家的戶口只能留在原房屋內(nèi)，導(dǎo)致下家的戶口遷不進(jìn)去，產(chǎn)生糾紛在所難免。”
此前戶口糾紛難解決
而最讓人頭痛的是，戶口方面的糾紛至今沒有找到一個(gè)好的解決辦法。
朱海嬰律師曾經(jīng)接待了很多有關(guān)戶口糾紛的案子，但她不主張通過訴訟這個(gè)途徑來解決，因?yàn)樗溃ㄔ菏遣粫?huì)受理這類訴訟的。這是由于戶口糾紛不能作為民事糾紛來處理。這不光在之前是這樣，現(xiàn)在還是這樣。
對(duì)此，上海市高級(jí)人民法院對(duì)此已做出明確的規(guī)定。在去年年底，上海高院出臺(tái)了《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，其中對(duì)戶口糾紛做出如下規(guī)定：
對(duì)于“二手房”買賣中，當(dāng)事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發(fā)糾紛的，我們已在2003年第3期《民事法律適用問答》中，對(duì)此問題作了明確，但實(shí)踐中仍有不同理解。經(jīng)研究，我們認(rèn)為，當(dāng)事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經(jīng)釋明后，當(dāng)事人仍堅(jiān)持主張遷移戶口的，應(yīng)裁定不予受理或駁回起訴。
對(duì)此，律師認(rèn)為，如果一旦發(fā)生戶口方面的糾紛，被侵害一方無法通過有效途徑解決這個(gè)問題。朱海嬰說：“法院不受理這類訴訟，而下家又沒有別的途徑強(qiáng)制要求下家將戶口遷出，他們只有等待，這是一種無奈的選擇。”
現(xiàn)狀仍不容樂觀
目前，戶口糾紛已有了變通的解決辦法。記者了解到，陳先生去年年底在嘉定區(qū)內(nèi)購買了一套住房，辦理戶口遷移時(shí)，他曾征詢當(dāng)?shù)嘏沙鏊欠裥枰霞乙煌皝磙k理。但是得到的答復(fù)是不需要。因?yàn)樯霞沂欠襁w出，對(duì)他落戶沒有影響。
記者咨詢了滬上部分派出所，得到的答復(fù)不大一樣，如盧灣區(qū)淮海中路派出所戶籍受理處的工作人員則稱，目前原則上還是要求上家遷出之后，才能遷入下家的戶口。而記者從徐匯區(qū)、嘉定區(qū)一些派出所的戶籍受理處則了解到，可以暫時(shí)將上家的戶口凍結(jié)，封存下來，將下家的戶口遷入進(jìn)來，等待合適的時(shí)機(jī)，再將上家的戶口遷出。
但是，這被看作是一種權(quán)宜之計(jì)。朱海嬰用吃驚來描述她當(dāng)初了解到這種做法的情形，她說：“這只是一種變通的做法，僅僅能夠起到頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳的作用。而對(duì)于由戶口而帶來的糾紛，無法從根本上起到很好的解決效果。”她推測(cè)，這種辦法有可能會(huì)引發(fā)新的糾紛。
記者從知情人士處了解到，這種辦法是在2005年7月份出臺(tái)的，沒有公開宣布，只做不說。但是通過一段時(shí)間實(shí)行之后，發(fā)現(xiàn)這種辦法存在一定的問題，比如有些涉及到動(dòng)遷補(bǔ)償時(shí)，對(duì)于這種尚未及時(shí)遷出的戶口如何處理，沒有很好的解決辦法。
這位人士說：“本身市內(nèi)戶口遷移方面的問題比較復(fù)雜，方案在實(shí)行過程中由各區(qū)具體職能管理部門掌握，但是在實(shí)際實(shí)施過程中，出現(xiàn)了很多問題，說明這種辦法還是存在一定的缺陷的。”
雖然已經(jīng)有人大代表提出取消戶籍，實(shí)行“綠卡制”，但是中國的戶籍改革是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，因此戶籍制度在未來很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)將仍然存在。朱海嬰表示，只要戶籍制度仍然存在，那么在二手房買賣過程中由戶口而引發(fā)的糾紛就會(huì)繼續(xù)存在，而無法得到解決的現(xiàn)狀仍然會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)存在。
而對(duì)于購房者來說，如何保護(hù)自己的權(quán)利不受影響，律師建議防患于未然才是一個(gè)較為適用的辦法。有律師建議在簽訂房屋買賣合同時(shí)，就明確約定有關(guān)戶口遷移的條款，并約定具體的違約責(zé)任。“只有以這種方式，來變通保護(hù)自己的權(quán)利了，”朱海嬰如此表示。
