買房違約金的規定
最近我在房地產展銷會上看中了一套商品房，決心拿出多年積蓄買下它。但在我準備簽購房協議時碰到一個難題。在協議中有這樣兩段話我感到很費解，第一段是：“如買方逾期付款，賣方可以或有權向買方追索違約金。違約金自買賣契約規定付款之日起至實際付款之日止，按中國人民銀行固定資產貸款利率計算”，第二段是：“賣方未能按契約之規定準時將房屋交給買方的，買方有權向賣方追索違約金。違約金自房屋交付之日第二天起至實際交付日止，按中國人民銀行固定資產貸款利率計算”。請您給我解釋一下這兩段話是什么意思？一位河北讀者
讀者朋友：你說的這兩項條款，實際上屬于概念闡述不清。有些明顯的法律概念上的錯誤，由于在剛開始出現時沒有得到及時糾正，久而久之，就堂而皇之地被人們接受了，當這些錯誤沒有引起后果時，人們似乎感覺不出它的嚴重之處，但當一連串的問題出現并引起眾多法律訴訟時，人們才發現，原來被大家普遍接受的概念竟然是錯誤的。
當買賣雙方訂立房屋買賣契約時，在違約條款中幾乎都有你提出的那種規定，對這種法律概念不清的條款，幾乎所有的簽約人，不管是對其意義理解還是不理解，但都接受了，這不能不說是一件令人吃驚和遺憾的事。
“違約金”是指合同當事人約定的，由違約一方因其違約行為給對方造成經濟損失而向對方支付的賠償金，實際上是對違約行為給對方造成的損失的一種補償。而你的購房合同中的那兩條條款將“違約金”與“占用他人資金比照固定資產貸款利率支付利息”這兩個概念混為一談。這里實際上存在兩個概念。一是由于違約一方的違約行為應該向對方支付違約金，違約金的數額應在契約中明確約定；二是由于違約導致占用對方資金就應支付占用資金的利息，因為資金占用是用于房地產方面，所以利息比照中國人民銀行固定資金貸款利率計算。
為了敘述方便，我們暫且把買房者定為甲方，賣房者定為乙方。對于甲方來說，如果逾期付款，就應該向乙方支付違約金，因為甲方的違約行為給乙方造成了一定的經濟損失；同樣，由于甲方未在規定的日期向乙方付款，實際上就等于乙方在從甲方應該付款之日至實際付款之日的這段時間里為甲方墊付了甲方應該支付的款項，相當于乙方在為甲方提供貸款買房，甲方在這段時間內占用了乙方的資金，當然除了應向乙方支付違約金之外，還應向乙方再支付由于占用資金而需支付的利息。
對于乙方來說，如果未能按契約的規定之時間將房屋交給甲方，也應該向甲方支付違約金。因為乙方的違約行為給甲方造成了某種程度上的經濟損失。除了支付違約金之外，因為乙方在契約規定應交付房屋之日至實際交付日這段期間實際上占用了甲方的資金，所以，還應向甲方再支付所占用資金的利息。
如果沒有這樣的規定，對于違約一方來說無異于鼓勵違約，因為違約實際上并沒有受到懲罰，相反卻得到了相當于從銀行貸款條件一樣的資金的使用。眾所周知，房地產行業想從銀行得到貸款是相當困難的，而由于違約行為，會使原來很難辦到的事情非常輕松地辦到，這對于守約的一方來說，顯然就存在著極大的不公正性。
所以，在房屋買賣契約的違約條款中要同時明確兩個概念，一個是違約金的概念，一個是在一段時間內占用資金的概念，只有將這兩個概念在條款中明確無誤地表達出來，才能夠將立契雙方的真實意思落實在文字上，才能夠切實地保護守約一方的權益。
