一、房屋買賣的類型
我國現(xiàn)居住的房屋大致可分為政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價房、單位集資建房、公房改制后的房改房、個人所有的私有房、再次交易的二手房、商品房、“小產(chǎn)權(quán)房”。其中，進(jìn)入流通最多的是城市商品房、二手房、農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”。不妨將房屋買賣合同與商品房買賣合同簡要比較，便于正確理解。房屋是指建筑于土地之上的供人居住和從事營業(yè)或者其他社會活動的建筑物。房屋買賣合同是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。由于其標(biāo)的物是房屋屬不動產(chǎn)交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，這是房屋買賣合同區(qū)別于其他買賣合同的關(guān)鍵之處。商品房買賣合同是特指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未建成或者已竣工的房屋。它必須是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，包括尚未建成和已竣工的房屋，并且公開出售。商品房買賣是是交易中的主流，但僅是其中的一種。
二、房屋買賣糾紛面面觀
由于房屋買賣涉及法律法規(guī)較多，不同于生活中的其他交易。而交易當(dāng)事人由于風(fēng)險意識差、法律知識不足、故意規(guī)避政策等原因，以及行政主管機(jī)關(guān)監(jiān)管缺位，相關(guān)立法不完善，致使很多房屋買賣留下隱患，形成離奇復(fù)雜的糾紛。
陰陽合同逃稅款。現(xiàn)實一些房屋買賣中，買賣雙方常常會簽訂價格不同的兩份合同，這就是所謂的“陰陽合同”。“陽合同”，系房屋買賣中，由雙方簽訂后向有關(guān)部門備案的那份合同，價格一般都很低。這種合同雖然符合合同成立的形式要件，但其實際上是通過虛假降低合同標(biāo)的價格的方式，欺騙登記部門，目的是少繳稅金。這一做法客觀上損害了國家利益，違反了我國稅收法律法規(guī)，根據(jù)民法通則第58條、合同法第52條的規(guī)定，“以合法形式掩蓋非法目的的，合同無效”，法院一般都判定其無效，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。所謂“陰合同”，則是雙方當(dāng)事人私下簽訂并實際履行的合同，價格一般都符合市場行情，充分反映了雙方當(dāng)事人的真實購買價格和意圖。現(xiàn)實中，法院一般都確認(rèn)“陰合同”具有合同效力，可以成為確定民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。“陰陽合同”在二手房買賣中出現(xiàn)較多，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴(yán)重違反了我國稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。同時，買賣雙方簽訂“陰陽合同”后，雖然也可能有一部分人僥幸蒙混過關(guān)，但由于這類合同大多都存在未經(jīng)登記不辦證、很不規(guī)范、約定不明甚至只是口頭約定等情況，履行過程中很容易出現(xiàn)矛盾。
只看房屋不看證。查看房產(chǎn)證是每個購房者必須做的第一件事。《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。某法院審理了一起房屋買賣案件，2004年2月，寧某請求某房產(chǎn)中介部介紹購買住宅，房產(chǎn)中介部告知寧某“李某在某生活區(qū)有一套住宅出售”，中介隨即約見李某見面商談。次日上午，寧某與中介一起來到李某居住的房屋，查看了房屋情況，商定價格為8萬元，并約定“寧某預(yù)付部分房價款6萬元，當(dāng)日下午李某將房產(chǎn)證交付寧某”。三方返回中介部后簽訂了《買賣房屋合同書》，寧某向李某交付房款6萬元。當(dāng)日下午，寧某與李某聯(lián)系房產(chǎn)證事宜，卻再也找不到李某。心急如焚的寧某與中介四處查問，發(fā)現(xiàn)李某“出售”的房屋竟然是租住他人的。在這一起案件中，不管寧某還是中介均未查看李某是否持有所售房屋合法有效的房產(chǎn)證。如果任何一方認(rèn)真審查房產(chǎn)證，李某不可能如此輕易得手。還有的在買賣中對對方提供的房產(chǎn)證不放心，購房者對房產(chǎn)證的真?zhèn)尾灰妆嬲J(rèn)，在查閱賣方提供房產(chǎn)證時，有必要根據(jù)房產(chǎn)證號到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門查證、核實真?zhèn)危乐钩霈F(xiàn)房產(chǎn)證與房管部門登記不一致的情形，同時還要查證所買房產(chǎn)是否存在抵押物權(quán)或者被法院查封等限制交易的情況。即將于今年10月1日實施的《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱物權(quán)法)第17條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿一致為準(zhǔn)。為保護(hù)交易安全，在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，還應(yīng)當(dāng)訂立定金條款。書面約定定金并交付定金是保證合同得以履行的手段，也是防止財產(chǎn)受到侵害的有效保證。《中華人民共和國擔(dān)保法》第六章的定金條款規(guī)定：“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。”買房動用資金較大，在簽訂房屋買賣合同時，買賣雙方應(yīng)當(dāng)在自己能夠承受的范圍內(nèi)書面約定定金數(shù)額，并交付定金，防范房產(chǎn)交易風(fēng)險。一旦購房者被騙，損失也可控制在定金范圍內(nèi)。
小產(chǎn)權(quán)房沒名分。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。一般由開發(fā)商與村委會合作或由村委會自行開發(fā)建設(shè)。因其用地的性質(zhì)，它不能獲得國家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，當(dāng)然也不能上市交易，其“房產(chǎn)證”是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的。相對于直接受法律保護(hù)的商品房所有權(quán)，這樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及所受到的產(chǎn)權(quán)保護(hù)比較“小”，所以被稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”。對應(yīng)的，由國家房管主管機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。這樣的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的一般程序是：開發(fā)商辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定將土地出讓金和使用稅(費)上繳給國家，由國家給開發(fā)商發(fā)放土地使用證和房屋預(yù)售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。小產(chǎn)權(quán)房以價格低廉、交易簡便備受青睞，在房屋買賣市場中占有一定份額;但對房地產(chǎn)市場形成一定沖擊，擾亂了正規(guī)房地產(chǎn)市場秩序。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售。在目前的法律政策下，小產(chǎn)權(quán)房沒有房屋建設(shè)許可證、國有土地使用證、建筑規(guī)劃許可證，在平時居住中相安無事，由于沒有真正的產(chǎn)權(quán)，不受法律保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛被起訴，法院將認(rèn)定房屋買賣合同無效。如一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房者也往往難以找到處理糾紛的合同依據(jù)或法律依據(jù);由于小產(chǎn)權(quán)房無法辦證，購房者無法通過抵押手段融資，也無法使其上市交易;一旦房屋面臨拆遷，還可能承擔(dān)沒有拆遷補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險。同時，小產(chǎn)權(quán)房交易帶來大量社會問題，一是國有資產(chǎn)流失，二是購房者仍然屬流動人口，對社會治安、計劃生育等工作帶來很多不便，購房者子女入學(xué)仍受困擾。
