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    認(rèn)定房屋租賃合同是否有效 從四個方面審查
    發(fā)布時間:2017-05-21 06:21:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,088 ℃

      出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后,租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力,主要從下面四個方面進行審查。

      (一)合同主體是否符合規(guī)定,即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是

      否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人,或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。

      (二)房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定,有下列情形之一的房屋不得出租:

      (1)未依法取得房屋所有權(quán)證的;

      (2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

      (3)共有房屋未取得共有人同意的;

      (4)權(quán)屬有爭議的;

      (5)屬于違法建筑的;

      (6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

      (7)已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

      (8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

      (9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

      (三)房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實踐中,有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說,這種約定因滯納金過高有失公平,屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是,有人用租來的房屋進行違法犯罪活動,若屬實,則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下,這樣的租賃合同均是無效的,不受國家法律保護,租金依法沒收。

      (四)是否進行過登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定,租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實踐中,對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點,一種認(rèn)為合同是無效的,另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效,但不具有對抗第三人的效力。

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