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    房地產抵押與租賃發生沖突如何處理
    發布時間:2017-07-28 09:28:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,077 ℃

      一般情況下,抵押設定之前或者之后,抵押人均可將設定抵押的房屋出租給第三人使用。租賃關系直接針對房屋的占有、使用和收益,而抵押權針對的是房屋的交換價值,兩者并無本質的沖突。但在經濟生活中,卻常常出現一房同時設定抵押和租賃雙重法律關系,由此會產生一些法律糾紛。

      根據《民法通則》、《擔保法》以及有關司法解釋的規定,我國是根據抵押權設定的先后來處理房屋租賃與抵押關系的。

      1.先成立租賃而后設定抵押權的情況

      《合同法》第二百二十九條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十九條第二款規定:“私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”此為“買賣不破租賃”原則,是租賃權物權化的集中體現。所謂買賣不破租賃,是指在租賃合同存續期間,出租人將租賃房屋讓與第三人的,租賃合同對該受讓人仍然有效。《擔保法》第四十八條也有類似規定:“抵押人將已經出租的財產抵押的,應當書面告知承租人,原租賃合同繼續有效。”按照“舉重以明輕”法律解釋原則,可以認為先設定的租賃合同可以對抗后設立的抵押權。即使抵押權人為了實現抵押權,對抵押的房屋進行強制拍賣,租賃關系仍能夠對抗買受人,即為“拍賣不能擊破租賃”原則。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十五條對此作了明確規定:“抵押人將已出租的財產抵押的,抵押權實現后,租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。”由此可見,租賃對抵押權的實現造成了一定的不利影響,所以抵押人應將已出租的事實告知承租人和抵押權人,由抵押權人決定是否接受抵押,否則,抵押人應對抵押權人因此產生的損害承擔賠償責任。

      2.先設定抵押權后成立租賃關系的情況

      最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十六條規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。”可見,后成立的租賃關系對先設立的抵押權無對抗效力,抵押權人在實現權利時,能以房屋并無租賃關系存在(即無權利瑕疵)變賣、拍賣而獲得清償,租賃關系對于受讓人亦無約束力。至于承租人可以依其與出租人之間的內部合同關系主張權利,即如果在訂立租賃合同時出租人沒有告知承租人有關抵押的事實的,出租人應該承擔損害賠償責任;如果已告知的,則由承租人自己承擔。

      但是,需要注意的是,租賃合同關系在出租人與承租人之間還是存在的,而且承租人的優先購買權不受抵押權存在的影響。也就是,即使租賃關系成立在后,承租人對該租賃房屋仍享有優先購買權。最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規定:“承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《合同法》第二百三十條也有類似規定。可見,優先購買權是以存在租賃關系為條件的,即只要租賃合同關系存在,優先購買權就存在。承租人始終享有優先購買權有其法理基礎,即抵押權是一種擔保物權,其本質是為了實現債權,只要抵押權人從抵押物上獲得相當的補償即可。所以,不管租賃關系設立的先后,承租人都享有優先購買權。

      另外,如果租賃合同的租賃期限短于抵押所擔保債務的履行期限,租賃合同不會影響抵押權的實現,也就不會發生抵押權與租賃權沖突。

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