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房屋租賃糾紛的處理——共有房屋租賃糾紛的處理
發布時間:2017-09-24 13:24:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,228 ℃

  對于共有物如何進行利用的問題,我國法律沒有明確規定。一般認為,房屋作為共同財產應按照共有的原則對其進行管理和處分。共有房屋的出租,無論是按份共有還是共同共有,都應征得全體共有人的同意。有些地方立法作出類似規定,如《上海市房屋管理條例》第八條第二款規定,共有的房屋,未經全體共有人書面同意的,不得出租。出租共有房屋需全體共有人同意,此為關于共有物的古老規則。在現代社會,已日顯不能適應現實生活的需要。

  1.對于共有物的處分行為一般應征得所有共有人的同意,這在實踐中是極為困難的,部分甚至一個共有人不同意時,就不能處分共有物,不免會影響共有物的有效利用,妨礙社會經濟的發展。所以,近幾年來,一些國家和地區的立法突破傳統民法關于共有物處分的規定,在處分共有物的問題上,采用“多數決原則”。例如,我國臺灣地區《土地法》第三十四條規定:(1)共有土地或建筑物改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。我國人大立法部門在起草相關法律草案時,也有此意見。

  2.出租行為是利用行為,一般不會改變房屋的性質,對房屋沒有太大的損害。而現在民法大多提倡“物盡其用”,僅因少數共有人的不同意見,而影響房屋的利用,不符合社會的價值取向。

  所以,我們認為,對于房屋的租賃只要征得大多數共有人同意即可。但要注意的是,如果是共同共有,則采取人數的多數決方式;如果是按份共有,則采取人數以及面積的多數決方式。

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