拍賣房想說愛你不容易交易接過程中易遇麻煩2009
2009-05-16購房萬人團
近期淘二手拍賣房逐漸在廣佛投資客中升溫，然而記者在采訪中了解，淘拍賣房目前至少存在兩大難點：一是貨源少信息不對稱，二是交接過程中容易遇到麻煩。業(yè)內(nèi)人士建議參與競拍之前先了解清楚相關(guān)法律知識及操作程序、以閑錢投資、保持信息靈通把準舉牌時機。
案例：購買拍賣房后交接時遇麻煩
最近，連續(xù)有幾位讀者向本報記者反映，購買拍賣二手房后，因原業(yè)主或租賃客戶不愿搬遷而導(dǎo)致收房困難，且由于不熟悉法律程序?qū)е略诰S權(quán)過程中容易走彎路。
桂城的何小姐說她花20多萬元購買了1套南桂西路的二手拍賣房，2006年就辦好了全部法律手續(xù)，但直到現(xiàn)在都沒有拿回房子，原因是該房原業(yè)主不僅不肯騰讓，并將該房轉(zhuǎn)租出去，4年租金有近5萬元。
無獨有偶，最近陳先生也遭遇了類似情況，他在一個月前拍得禪城石灣公園附近一套二手物業(yè)，在辦理交接手續(xù)時對方承租客戶也是拒不搬離。維權(quán)意識較強的陳先生向石灣區(qū)人民法院遞交了起訴申請，然而卻因不符合起訴條件而被駁回。駁回理由是該房屋的問題，應(yīng)該直接向委托拍賣的廣州市越秀區(qū)法院申請強制執(zhí)行，暫時無需向法院起訴。
現(xiàn)象：廣佛投資客盯緊拍賣房出手
記者隨后就拍賣購房展開調(diào)查，發(fā)現(xiàn)二手拍賣房已在廣佛投資客中迅速升溫，不少投資客專門盯緊性價比較高的二手房出手，投資成本較市場同品質(zhì)產(chǎn)品至少下降10%左右。
競拍二手房以前一直都是只有行內(nèi)人玩的游戲，最近才開始慢慢被行外人所關(guān)注，并迅速成為新的投資熱點。陳先生至今還對那場激烈的競拍記憶猶新，“那次共有7套房源參與拍賣，有100多人參與舉牌，每1套房源至少要經(jīng)過10輪以上的競拍。“我的這套房總共經(jīng)過了14輪競拍。”陳先生很得意自己的“智取”，“花了不到19萬元就買回一套近百平方米的二手房。”
與陳先生同期參與競拍的何先生一次就搶了2套拍賣房，他說最近不少像他這樣的投資者都盯緊拍賣市場，一聽到消息就聞風而動，出手稍晚房源就被搶走了。
分析：價格便宜是吸引投資入市主因
導(dǎo)致拍賣房備受投資客追捧的主要原因還是較高的性價比和低廉的房價。據(jù)拍賣行業(yè)內(nèi)人士透露，一般拍賣房至少都會有2次降價，有些甚至更多，如果參與競拍的人較少，則有可能以極低的價格淘到價廉物美的超值筍盤。
法建拍賣行相關(guān)負責人表示，法院委托拍賣房一般在評估時至少可以打到9折，在起拍時價格還會再次調(diào)整價格，如果流拍，還有可能再次降價，40萬的房子也可能下次就會變成30萬，一下子拍價20%~30%。
曾參與拍賣的黨小姐則表示是受一位律師朋友影響進入二手房拍賣市場的，“里面的賺頭可大著呢”。
問題：購拍賣房至少面臨兩大難題
然而是否拍到了好房子就等于撿到了寶呢？業(yè)內(nèi)人士表示并非如此，通過拍賣購買二手房至少還存在兩大難題：一是貨源少信息不對稱，二是交易接過程中容易遇到麻煩。
據(jù)佛山市廣生源相關(guān)負責人透露，二手拍賣房的房源非常少，偶爾才會有1~2套放出來，且放拍信息非常不對稱，大多是在法院的公告欄里貼上一張告示了事。二是拍賣房源大多來自于法院委托拍賣，基本上都牽扯到債務(wù)關(guān)系，其中部分來源于銀行委托拍賣的房屋交易時相對容易，但此類房源目前實在太稀少；另有部分來源于單位或私人欠債抵押拍賣，由于欠債人的情況各不相同，因此在交易過戶過程中都有可能遇到麻煩。
“如果不幸‘中招’，投資成本被套住不說，維權(quán)之路也很麻煩。”該負責人表示。
提醒一：先了解相關(guān)法律知識及操作程序
到底該怎樣淘寶拍賣房呢？業(yè)內(nèi)人士認為參與競拍之前先了解清楚相關(guān)法律知識及操作程序，拍賣二手房牽扯到的法律局限較多，不清楚相關(guān)法律條文很有可能會引來很多麻煩。
石灣區(qū)人民法院法官陳平認為，前面提到的陳先生的問題，就是不懂拍賣操作程序所致。按正常的程序，法院委托拍賣房屋前，有責任先將房子騰空再走評估程序，最后才拍賣。如果法院沒有做好這一步，中標人有權(quán)要求法院履行責任，而不是起訴。正常情況下委拍法院必須在成交半年內(nèi)將房屋清場，如對方拒不遷出，可以妨礙執(zhí)行行為的有關(guān)法定程序處理，嚴重者可被刑事拘留。“需特別注意的是拍賣是否有效，法律規(guī)定原單位租住職工有優(yōu)先購買權(quán)，因此拍賣之前一定要事先告知，否則被視為無效拍賣。”陳平法官提醒道。
提醒二：預(yù)備足夠的錢成交需一次性繳付
業(yè)內(nèi)人士淘拍賣房首先要預(yù)備足額的閑錢，因為拍賣房交易是要求一次性付款的，因此如果資金實力不夠，不適宜參與投資。其次如果是購買自住房，建議最好別輕易介入，一旦遇上交易“困難戶”，購買幾年都住不進去，可就有點得不償失了。
淘寶拍賣房有哪些制勝法寶可尋呢？業(yè)內(nèi)人士認為首先應(yīng)該保持信息靈通，其次在競拍過程中也要掌握好舉牌時機。
“信息靈通始終是第一位的，信息靈通不單指拍賣信息，也包括房源信息，對房源地段、環(huán)境、戶型結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、市場價格等都要有全面了解，最好能向周邊的住戶多了解一些情況。
其次掌握舉牌時機。廣生源拍賣相關(guān)負責人提醒投資者，一般懂行的競拍者，看到一次舉拍情況不妙，知道接下來肯定會降價再拍，因此靜待第二次機會再出手，但也不能一拖再拖，該出手時就出手。
