當(dāng)買房人經(jīng)由房地產(chǎn)中介公司帶看了某房屋，并簽署了《看房確認單》，最終由于價格等原因未能通過帶看的房地產(chǎn)中介公司購買該房屋，而是買房人直接與房東簽訂了房地產(chǎn)買賣合同并辦理交易手續(xù)。面對這樣的“跳單”行為，中介公司可以起訴主張買房人全額給付傭金嗎？
姜先生通過某房地產(chǎn)中介公司帶看了多套房屋，在帶看后其與中介公司簽訂了一份《看房確認單》約定：中介公司為姜先生提供的房源，如姜先生看好并成交，應(yīng)支付實際成交價格的1%作為中介傭金費用；從看房之日起六個月內(nèi)，姜先生自己或通過第三方（未通過乙方）與房東達成交易，一經(jīng)查實視為本次交易成功，甲方構(gòu)成違約并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
姜先生對其中一套房產(chǎn)由意向，并經(jīng)中介公司多次與房東磋商和溝通，最終因價格問題而未達成一致意見。
后姜先生直接找到該房東進行協(xié)商，以200萬的價格與房東簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，且辦理了交易手續(xù)。中介公司得知此事后，便向姜先生索要中介費用，但遭拒絕，遂中介公司將姜先生告上法庭。
上海房產(chǎn)律師認為中介公司已經(jīng)履行了帶領(lǐng)姜先生看房的義務(wù)，并為姜先生與他人簽訂房屋買賣契約提供機會，姜先生與涉案房屋的原房東簽訂了房屋買賣合同，并已經(jīng)成交，應(yīng)支付傭金。
我們知道居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同，居間合同屬于合同的一種，其權(quán)利義務(wù)的行使要受合同的相對性約束。本案中，姜先生與中介公司簽訂的《看房確認單》符合合同法規(guī)定的居間合同的法律特征，具備居間合同的主要條款，應(yīng)認定為居間合同，合法有效，對合同雙方均有約束力。
根據(jù)《合同法》第426條、第427條規(guī)定的：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。”本案中，雖然中介公司未能促成合同成立，但之后姜先生卻繞過了中介公司，直接與涉案房屋的房東達成買賣房屋協(xié)議。
可見姜先生之前的“未達成一致意見”是為了不支付傭金而為的故意行為，明顯存在逃避支付傭金的惡意?！逗贤ā返?5條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就。”據(jù)此，作為委托人的姜先生應(yīng)向作為居間人的中介公司支付傭金。
最終，法院認為本案中中介公司已積極履行了提供房源或成交機會的義務(wù)，姜先生“跳單”行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向中介公司支取約定的中介傭金。
上海房地產(chǎn)律師指出：買房人繞過中介公司，直接與涉案房屋的房東達成買賣房屋協(xié)議的行為俗稱“跳單”行為。但上海房產(chǎn)律師認為并非任何的“跳單”行為都會導(dǎo)致買房人須給付傭金，“跳單”行為的構(gòu)成一般需具備以下要件：（1）中介公司的委托權(quán)限是獨家代理；（2）中介公司是否提供了房源信息或者成交機會，并且積極履行媒介服務(wù)；（3）委托人是否利用該信息、機會與出賣方私下成交或另行委托他人居間成交；（4）委托人是否存在逃避支付（不付或少付）傭金的惡意。
