第一章 總則
第一條為加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護(hù)，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國家和省的有關(guān)情況，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條本辦法所稱住宅小區(qū)，是指在大連市城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦區(qū)內(nèi)，以住宅房屋為主，并具有相應(yīng)配套基礎(chǔ)設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。住宅小區(qū)物業(yè)管理的范圍由大連市房地產(chǎn)管理局會(huì)同有關(guān)部門劃定。
本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及場地。
本辦法所稱住戶，是指住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人。
住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施的管理，按照《大連市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行。
第三條大連市房地產(chǎn)管理局是市人民政府負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，其派駐中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)和甘井子區(qū)的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和各縣（市）、區(qū)的房地產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門（以下稱小區(qū)主管部門）。
小區(qū)主管部門的職責(zé)是：負(fù)責(zé)住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，統(tǒng)一制定有關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策和管理標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查。
各級規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵電、愛衛(wèi)會(huì)等部門和單位以及住宅小區(qū)所在地人民政府，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工，協(xié)助小區(qū)主管部門加強(qiáng)對住宅小區(qū)的管理工作。
第四條住宅小區(qū)物業(yè)管理以住戶自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化管理。住宅小區(qū)制定的住戶公約對小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人具有約束力。
第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)
第五條住宅小區(qū)交付使用且入住率達(dá)50％以上時(shí)，由小區(qū)主管部門會(huì)同街道辦事處、住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位組織召集第一次住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡稱管委會(huì)）。
第六條住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人及居委會(huì)推選的代表組成。住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)代表數(shù)額及產(chǎn)生和罷免方法，由小區(qū)主管部門根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模等情況確定。
住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)行使下列職權(quán)：
（一）選舉、罷免管委會(huì)的組成人員；
（二）監(jiān)督管委會(huì)的工作；
（三）聽取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告；
（四）決定住宅小區(qū)內(nèi)涉及房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人利益的重大事項(xiàng)；
（五）制定和修改住宅小區(qū)住戶公約；
（六）改變和撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；
（七）批準(zhǔn)管委會(huì)章程。
第七條住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次，管委會(huì)負(fù)責(zé)在會(huì)議召開前15日將日期及內(nèi)容通知住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)各位代表。
經(jīng)有20％以上代表提議，管委會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后15日內(nèi)召集住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)。
第八條管委會(huì)向住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。
管委會(huì)每屆任期3年。
管委會(huì)可根據(jù)需要向政府社團(tuán)登記主管部門申請法人登記。
第九條管委會(huì)委員人數(shù)根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模等情況而定，一般為5～15人。管委會(huì)委員由住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)在代表中選舉產(chǎn)生，管委會(huì)也可聘請居民委員會(huì)、有關(guān)管理部門和服務(wù)單位的人員擔(dān)任管委會(huì)委員，但住戶代表不得少于管委會(huì)委員總數(shù)的60％。
管委會(huì)設(shè)立主任1名（由房屋產(chǎn)權(quán)人代表擔(dān)任），副主任1～2名（街道辦事處1名）。管委會(huì)主任、副主任由管委會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生。
第十條管委會(huì)在住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)的監(jiān)督下，代表住戶的合法權(quán)益行使以下職權(quán)：
（一）召集和主持住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)，討論確定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng)；
（二）制定管委會(huì)章程和小區(qū)管理目標(biāo)；
（三）以招標(biāo)或協(xié)議方式，選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并與其簽訂物業(yè)管理合同；
（四）監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅小區(qū)的管理工作，接受住戶對物業(yè)管理公司的投訴；
（五）審議物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理計(jì)劃和管理措施及重大的工程項(xiàng)目計(jì)劃；
（六）審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；
（七）審議和決定住宅小區(qū)管理費(fèi)用的收支情況。
前款其中第（二）、（三）項(xiàng)須經(jīng)住宅小區(qū)住戶代表大會(huì)批準(zhǔn)。
第十一條物業(yè)管理公司必須依法登記，取得法人資格，并持有市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第十二條物業(yè)管理公司應(yīng)與管委會(huì)簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同，并可根據(jù)需要與市政府公用基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)管理單位及房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂有關(guān)委托維修養(yǎng)護(hù)合同。上述合同須報(bào)小區(qū)主管部門備案。
住宅小區(qū)物業(yè)管理合同文本由市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制。
第三章 住宅小區(qū)物業(yè)的使用及維護(hù)
第十三條住戶應(yīng)愛護(hù)和正確使用住宅小區(qū)物業(yè)，任何單位和個(gè)人不得在住宅小區(qū)內(nèi)從事下列活動(dòng)；
（一）未經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意和小區(qū)主管部門批準(zhǔn)擅自改變房屋使用用途；
（二）超過設(shè)計(jì)負(fù)荷使用房屋或拆動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)；
（三）安裝影響周圍環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備；
（四）占用公共場所，損壞公用設(shè)備和設(shè)施；
（五）隨意停放車輛和鳴喇叭；
（六）踐踏、占用綠地，攀折花木；
（七）亂拋垃圾、堆放雜物；
（八）有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等；
（九）、飼養(yǎng)禽畜；
（十）聚眾喧鬧；
（十一）排放或存放有毒有害物品；
（十二）市人民政府規(guī)定的其他禁止行為。
第十四條物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內(nèi)就物業(yè)使用及維護(hù)的下列事項(xiàng)進(jìn)行管理：
（一）接受房屋產(chǎn)權(quán)人的委托，有償進(jìn)行房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的使用、維修和養(yǎng)護(hù)管理；
（二）接受市政公用基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)管理單位的委托，有償進(jìn)行上述設(shè)施的管理維護(hù)；
（三）環(huán)境（含樓寓內(nèi)走廊）衛(wèi)生保潔，園林綠化；
（四）車輛行駛和停放；
（五）維護(hù)公共秩序；
（六）保管物業(yè)管理檔案；
