案 情
1991年4月，北京市××區(qū)某鄉(xiāng)農(nóng)民甲與鄰鄉(xiāng)農(nóng)民乙簽訂《協(xié)議書》，約定：乙將北房兩間、門樓一個(gè)賣與甲，房價(jià)1萬元，雙方簽字立據(jù)，不得反悔。甲隨后支付了房款1萬元，乙將兩間房屋及《鄉(xiāng)政府審核批給社員建房戶施工許可證》原件一并交與甲，雙方未辦理房屋過戶登記手續(xù)及宅基地權(quán)屬變更登記手續(xù)。1995年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令甲、乙雙方簽訂的無效，理由是：乙當(dāng)年在原告不知情的情況下將房屋賣與甲，原告一直認(rèn)為該房屋只是借給甲使用。2003年原告找到甲要求騰房，甲說房子是其購買的，但未向原告出示任何手續(xù)。原告認(rèn)為，甲乙雙方的房屋買賣行為未辦理相關(guān)手續(xù)，故請(qǐng)求法院判令買賣合同無效。
另據(jù)查，該地區(qū)因房地產(chǎn)開發(fā)原因即將面臨拆遷，被拆遷人可以獲得數(shù)十萬元的款。
判 決
××區(qū)法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國法》的規(guī)定：“集體所有的土地依照法律規(guī)定屬于農(nóng)村集體所有。”“依法改變土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，變更證書。”“農(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)。”甲與乙買賣房屋的行為，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，雙方所簽訂的買賣房屋的協(xié)議書無效。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第(五)項(xiàng)的規(guī)定，判決：甲與乙1991年4月簽訂的買賣房屋的協(xié)議書無效。
解 析
筆者認(rèn)為，一審判決值得商榷，理由如下：
一、判定訴爭合同是否有效的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是《合同法》，而非《民法通則》。
《民法通則》第五十八條規(guī)定了七種無效的民事行為，其中，第一款第(五)項(xiàng)規(guī)定：違反法律或者社會(huì)公共利益的民事行為無效。而《合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，即把原來的民法通則五十八條“違反法律”作了進(jìn)一步的解釋，盡可能縮小了無效合同的范圍，這正符合合同法所確立的鼓勵(lì)交易的原則。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第三條之規(guī)定：“人民法院確認(rèn)合同效力時(shí)，對(duì)合同法實(shí)施以前成立的合同，適用當(dāng)時(shí)的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法。”
由此可見，本案應(yīng)當(dāng)適用合同法來判定訴爭合同的效力。
二、訴爭合同并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
首先，一審法院根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)定甲與乙買賣房屋的行為未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，所以雙方所簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。筆者認(rèn)為，一審法院沒有正確理解“法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”的含義，亦未正確、全面理解《土地管理法》有關(guān)規(guī)定的含義。
(一)《土地管理法》第12條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。”但該法并未規(guī)定辦理變更登記手續(xù)后合同才生效。根據(jù)《<合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。”所以法院不能依《土地管理法》的上述規(guī)定認(rèn)定合同無效。事實(shí)上，目前，我國農(nóng)村宅基地和房屋辦理登記的比例很低，更談不上辦理變更登記了。
(二)《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，該規(guī)定是明確針對(duì)農(nóng)村居民新建住宅而言。法律只規(guī)定了農(nóng)民建住宅要由鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)，而未規(guī)定農(nóng)村房屋買賣也要由政府批準(zhǔn)，所以法院不能任意對(duì)法律規(guī)定作擴(kuò)大解釋，更不能依此認(rèn)定買賣行為無效。而且，《土地管理法》第62條也規(guī)定：“出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”顯然，法律并未禁止農(nóng)村村民出租、出售宅基地上所建住宅，也未對(duì)出售行為設(shè)置任何限制，而僅僅規(guī)定出賣人出售住房后不能再申請(qǐng)宅基地。迄今為止，我國還沒有法律或行政法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋的買賣作出禁止性或限制性的規(guī)定。國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放和房產(chǎn)證。”這可能是唯一對(duì)農(nóng)村房屋買賣進(jìn)行限制的規(guī)定，但是該通知既非法律，亦非行政法規(guī)，更何況其限制的只是城市居民購買農(nóng)村房屋，根本沒有限制農(nóng)民之間買賣房屋的行為。
其次，除了一審判決中援引的《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定外，一些人主張合同無效的主要依據(jù)就是《土地管理法》中“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”這一規(guī)定。筆者認(rèn)為，該條雖未明確規(guī)定適用農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地，但是，從其立法精神來看，該條旨在加強(qiáng)土地用途管制，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，保持農(nóng)用地的數(shù)量，確保農(nóng)民的生存之本和國家糧食安全，而宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體變更沒有改變宅基地的性質(zhì)，更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)用地的減少，故將該條規(guī)定適用于宅基地是不妥的。
三、一審判決合同無效，是對(duì)誠實(shí)信用基本原則的背離，也與穩(wěn)定社會(huì)秩序的法律宗旨不相符。
本案訴爭的房屋買賣協(xié)議從1991年簽訂、履行至今已十三年之久。期間，兩家未對(duì)該房屋買賣行為產(chǎn)生過任何爭議。直至2004年該村面臨拆遷，被拆遷人可能獲得幾十萬元的拆遷補(bǔ)償款，正是在這種利益驅(qū)使下，原告才訴至法院，主張當(dāng)年的買賣合同無效。
筆者認(rèn)為，第一、該房屋買賣協(xié)議的簽訂是甲、乙雙方當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，并且已經(jīng)履行完畢，事隔十三年后原告因形勢的變化要求確認(rèn)合同無效，顯然有違誠實(shí)信用的基本原則，應(yīng)屬惡意抗辯。第二、盡管目前法律界對(duì)訴訟時(shí)效制度能否適用于確認(rèn)合同無效之訴尚有爭論，但從穩(wěn)定社會(huì)秩序和尊重交易公平的原則出發(fā)，如果允許相關(guān)主體無限期地隨時(shí)動(dòng)搖既存的法律關(guān)系，對(duì)另一方是不公平的，這既有悖于合同無效制度的初衷和立法本意，也與穩(wěn)定社會(huì)秩序的法律宗旨不相符。
綜上所述，筆者認(rèn)為，一審法院的判決有失公允，有待商榷。
