變數(shù)一：提前還貸至少等候兩星期
從12月初開始，各銀行對提前還貸的申請登記周期放長，而這極有可能影響買二手房擠進優(yōu)惠政策最后期限。
目前各大銀行針對提前還貸，除了貸款本人必須上門預約登記以外，其等候周期也拉長，少則兩周多則半個月甚至一個月。一方面，每年臨近年底皆有不少人因擔心隔年貸款利率變化而提早還貸部分貸款，另一方面，因今年趕搭“末班車”效應，二手房交易火爆，上家必須清償原貸款才能過戶交易。短期內提前還貸增多，銀行自然采取排隊等候方式。
顧小姐最近剛賣了一套房子，直到簽合同時，才得知必須提前申請銀行還貸。顧小姐貸款的銀行是民生銀行(600016,股吧)，按照規(guī)定，必須在每周一到貸款支行填寫申請表格，兩周后確保貸款賬號內還貸余額充足，銀行自動扣款后的當周五，出具清償證明。她算了算，7號提出申請，21號扣款，25號拿證明。而且這段時間，上家必須同時申請貸款，這樣才能趕在12月31日之前到交易中心過戶，各自繳納稅費。整個過程時間很緊。如果12月中旬以后成交二手房，交易過程基本無法在年底完成。
事實上，現(xiàn)在的二手房上家基本都有貸款，而年底提前還貸會延長整個交易時間。如果上家資金不足，需要下家的首付款來還貸，則又需要雙方時間配合。因此，考慮到辦理時間，中介也會盡量在12月中旬以前簽訂購房合同，一次性付款的可以稍延后。
變數(shù)二：銀行不放款急壞賣家
臨近年底，不少銀行貸款額度基本落實，逐漸放慢了放貸速度和提高審貸門檻。一旦放貸周期跨年度，極有可能影響下一個環(huán)節(jié)，上家交易過戶而產(chǎn)生的稅費變化。
石門一路上某中介門店就險些遇到這樣的尷尬事。客戶買了一套房子，貸款300萬元，通過銀行初審，就等放貸。結果等了兩個星期，還沒等到貸款通知。店長致電銀行得知，需要客戶再存50萬元以作資信擔保，才可獲貸款。店長很難理解，按照慣例，越是買高檔房的客戶，經(jīng)銀行評定的還貸能力通常越強，為什么通過初審也不能按時放款?而此時，因為拖延了上家收款時間，且至今未得到明確的放貸日期，上家準備追究客戶的違約責任。追究違約責任事小，店長卻擔心，萬一銀行明年1月以后放款，那時稅收政策變了，影響了上家計劃中的稅收成本，到時糾紛就大了。經(jīng)過幾番周折，銀行終于放款，店長深深地舒了口氣。
由于銀行房貸政策收緊，最后兩個月申請貸款的變化比較大，而每年因為“跨年合同”的緣故，會產(chǎn)生不少類似糾紛。今年，尤其是在趕“末班車”的效應下，不要把預算做得太緊，更要嚴格掌握買賣之間的交易節(jié)奏。
變數(shù)三：利率調整
周先生是不折不扣的剛性需求，結婚證都領了，但現(xiàn)在房子還沒著落。因為年底兩個人都能拿到豐厚的年終獎金，加上存款和雙方父母的支援，眼見著首付就有50萬元了，兩人看中一套140萬元的房子，確定首付比例時，卻有點犯難：是首付多付點，少貸點款?還是首付兩成，手里留些錢以備不時之需?
目前的利率水平處于歷史低位，而且首次購房者享受貸款利率七折的優(yōu)惠。此時用足貸款，則月還款額較多，加上最低七折利率可能取消，明年還面臨加息，年輕人的收入不高，將來的還款壓力會隨著利率的上調而逐漸加大。況且婚后很快面臨生育，涉及的費用也是一筆不小的數(shù)目。專家建議，資金稍微充裕而收入不高的購房者，不必因為利率低而貸足七成甚至八成，考慮到將來還款額會因加息而上升，因適當控制貸款金額，防范風險。
變數(shù)四：貸款卡殼
祝女士一家三口住在閘北區(qū)，9月份提前還清了第一套房子的貸款，剛松了口氣，又開始為孩子將來上學打算——買學區(qū)房。本著就近的原則，她選中了閘北實驗小學的學區(qū)房，看房、談價、簽合同都很順利，沒想到在銀行貸款審批上被卡住了。銀行對第一套房的還款情況調查結果顯示，祝女士有6次逾期未還款的記錄，同時出于僥幸心理，這套學區(qū)房申請的是7折利率，在目前房貸收緊的關口，銀行拒絕了她的貸款申請。
到了年底，銀行一般都會收縮信貸規(guī)模，加上央行一再強調各銀行要嚴格執(zhí)行二套房貸政策，因此此時貸款審批條件和年初相比更加嚴格，審批流程也可能較長。同樣的情況申請貸款，年初貸得出，年底可能就貸不出。貸款購房必須注意防范貸款中的法律風險，準備在年底前購房的買房人，同時應避免因自身原因致使貸款申請失敗。
