1、不能市場(chǎng)交易的二手房有哪些?
依照法律法規(guī)的規(guī)定，以下情形下的二手房不能進(jìn)行買賣：
(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋;
(2)只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房;
(3)鑒定為危房的房屋;
(4)以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過(guò)渡的房屋;
(5)在農(nóng)村集體土地上興建的房屋;
(6)已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋;
(7)所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;
(8)所有權(quán)有糾紛的房屋;
(9)已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋;
(10)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋;
(11)房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)益的;
(12)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
2、買無(wú)證二手房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?
(1)二手房買賣合同無(wú)效之風(fēng)險(xiǎn)。
賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
雖然實(shí)踐中法院對(duì)于無(wú)兩證的二手房買賣合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”而認(rèn)定合同無(wú)效，也有的法院認(rèn)為《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定并非強(qiáng)制性規(guī)定而是管理性規(guī)定，只是規(guī)范房屋權(quán)屬不能發(fā)生變更，但是對(duì)合同效力沒(méi)有影響。其實(shí)，我們完全沒(méi)有必要拘泥于《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的法律性質(zhì)的爭(zhēng)論，而應(yīng)該注意到《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條對(duì)于無(wú)權(quán)處分的合同效力作了明確規(guī)定，“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。
(2)房屋的交付時(shí)間、權(quán)屬變更登記時(shí)間不確定。
現(xiàn)實(shí)中無(wú)兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記，直接取決于開發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記。而商品房的建設(shè)期限較長(zhǎng)，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。
(3)房屋質(zhì)量難以保證。
現(xiàn)實(shí)中無(wú)兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無(wú)從判斷，這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。
(4)“一房二賣”不可不防。
無(wú)兩證的二手房買賣無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。
