咨詢熱線內容
我姓尹。不久前，岳父剛剛去世，岳母搬來和我們同住，加之妻子剛給我生個大胖小子，使原來的小屋一下子顯得很擁擠。經過再三考慮，我決定買一套大一點的房子。但考慮到自身的經濟狀況，我最終買下了李某的一套二手房，并與其簽訂了房屋買賣合同，約定在3個月內辦理房屋過戶手續。 不久前，一個姓呂的中年男子找上門來，說這是他的房子，要求我馬上搬出，并出示了房產證，而房產證上所記載的日期竟然是我購房后。這回我傻了眼，我怎么也想不到竟是這種情況， 自己掏錢買房，也簽了合同，最終卻弄個竹籃打水一場空。
請問：房子的所有權到底歸誰?我該怎樣維護自己的權益?
律師專線解答
現實中有些黑心的房主為賺取更多的錢，經常將一處房產二賣，甚至三賣，使您，這樣的善意第三人的利益無端受損。尹先生，我們非常同情您的遭遇，但不得不遺憾地告訴您：您并不享有房屋的所有權，您只能要求李某返還房款并賠償損失。
第一，您與呂某一樣，都是在平等自愿的基礎上與李某簽訂的房屋買賣合同，且您與呂某在這一事件中均不存在過錯，根據我國《合同法》第44條關于“依法成立 96合同， 自成立時生效”的規定，上述兩個房屋買賣合同均合法有效，受法律保護。但是，，我國法律對不動產的轉讓還規定了另外一個條件，即必須經過房屋產權登記手續才能轉移所有權。據您所述，您與李某并未辦理房屋過戶手續，而與之相反的是，呂某卻辦理了房產過戶手續，持有房產證，所以房屋的所有權應歸呂某，您不能主張房屋的所有權。
第二，根據我國《合同法》第107條的規定：“當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”因為房屋所有權屬于呂某，“繼續履行、采取補救措施”這兩種承擔違約責任的方式已經不具備執行的可能性，所以您可以要求其賠償損失，除了要求其返還房款外，還可以要求其返還利息。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對在兩個房屋買賣合同有效的情況下，誰可享有房屋所有權這一問題認識不清楚。
律師提醒與注意事項
實踐中，開發商的違約經常會導致購房者不得不在價格已經一路飆升的房地產
市場上重新購房，使其蒙受巨大的差價損失。但是，由于這種損失屬于正常的商業風險，并且沒有統一的參照標準，因此，開發商僅需要退還您所支付的購房款和利息，并賠償相應的損失，而對這種差價損失則一般不會賠償。
在房地產買賣關系中，房地產公司“一房二賣”不但違反了市場交易中最基礎的誠信原則，更是對購房者合法權益的嚴重損害，我國法律也正是出于保護房地產交易的安全，維護市場經濟的正常秩序，才在法律中規定了懲罰性賠償責任的適用并具有嚴格的條件，其目的是為了懲罰開發商惡意欺詐性的“一房二賣”行為。因此，購房者應當積極利用這一法律規定，有效保護自己的合法權益。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第四十四條、第一百零七條、第一百一十條
最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條
《中華人民共和國民法通則》第八十五條
