房屋買(mǎi)賣(mài)流程中應(yīng)該注意哪些問(wèn)題?
第一步，買(mǎi)房前準(zhǔn)備
買(mǎi)房是大事，必須慎之又慎，因此買(mǎi)房前做好資金和心理上的準(zhǔn)備是十分重要的.準(zhǔn)備工作一般包括幾個(gè)方面：買(mǎi)房目的，買(mǎi)房預(yù)算，買(mǎi)房時(shí)機(jī)，房地產(chǎn)知識(shí).
一、思量買(mǎi)房目的
通常買(mǎi)房有兩個(gè)目的：自住或投資。如果是買(mǎi)房自住的話，您要考慮的是地段、環(huán)境、交通、價(jià)格、房型面積、配套設(shè)施等多種因素;如果買(mǎi)房單單是為了投資，則除了以上這些因素之外，還要考慮房產(chǎn)能否升值以及投資回報(bào)的問(wèn)題。
二、估算您的買(mǎi)房能力
您在買(mǎi)房之前，需要制訂一個(gè)詳細(xì)購(gòu)房預(yù)算，根據(jù)自己的住房需求、資金實(shí)力以及市場(chǎng)行情等因素，估算自己的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力，最終確定所要購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)位。
1、估算家庭凈資產(chǎn)：等于家庭總資產(chǎn)(包括各種有價(jià)證券、動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn))減去家庭總負(fù)債。家庭總資產(chǎn)的多寡直接關(guān)系到您到底能承擔(dān)購(gòu)買(mǎi)什么檔次的房子。
2、估算月還款能力：計(jì)算一下家庭的平均收入、家庭的日常開(kāi)支以及用于醫(yī)療、保險(xiǎn)、預(yù)防意外災(zāi)害等方面的預(yù)備資金。將家庭平均月收入扣除日常生活開(kāi)支預(yù)備資金，得到家庭每月可以靈活運(yùn)用的資金，由此可估算出月還款能力。
3、根據(jù)所估算的月還款能力進(jìn)一步推算出按揭貸款的最大額度。
4、除了要付清房款以外，您還要把其他一些費(fèi)用考慮在內(nèi)，比如按揭、公證、保險(xiǎn)的費(fèi)用，買(mǎi)房要交的稅費(fèi)，入住后的物業(yè)管理費(fèi)用等等。
三、選擇買(mǎi)房的時(shí)機(jī)
選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)可參照“五率”指標(biāo)，即經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、按揭貸款利率、通貨膨脹率、房屋銷(xiāo)售率、房屋空置率。從宏觀角度來(lái)看，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率保持在較高的水平，而銀行的按揭貸款利率和通貨膨脹率又處于相對(duì)低位的時(shí)候，應(yīng)該是介入買(mǎi)房的最好時(shí)機(jī)。政府刺激房產(chǎn)市場(chǎng)的重大利好政策之初往往也是購(gòu)房的黃金時(shí)機(jī)。從微觀角度來(lái)看，當(dāng)房屋的空置率處于高位，說(shuō)明房屋的供給量增加較快，房?jī)r(jià)在一段時(shí)間內(nèi)將處于調(diào)整或下跌狀態(tài)，這時(shí)候購(gòu)房就應(yīng)該特別謹(jǐn)慎，最好等房?jī)r(jià)調(diào)整趨于穩(wěn)定之后再買(mǎi)房不遲。此外，就樓盤(pán)個(gè)案而言，一般在開(kāi)盤(pán)或銷(xiāo)售接近尾聲的時(shí)候買(mǎi)房是比較劃算的。
四、了解一些房地產(chǎn)知識(shí)
買(mǎi)房之前您還應(yīng)該多少了解一些有關(guān)房地產(chǎn)方面的基本知識(shí)。這些知識(shí)并不復(fù)雜，但對(duì)您買(mǎi)房會(huì)有很大的幫助。
第二步：實(shí)地考察
這一步的工作可以看作是您簽約前的序曲，因此特別重要。實(shí)地考察包括：買(mǎi)房目標(biāo)、資料收集、實(shí)地看房三個(gè)過(guò)程。
一、 您心中的房子是什么樣的?
有兩個(gè)因素可以大致勾畫(huà)出您未來(lái)房子的輪廓，一個(gè)是地段，一個(gè)是前面所說(shuō)的買(mǎi)房能力，由于您和家人的生活及工作都在固定的空間區(qū)域，因此您在買(mǎi)房時(shí)更愿意選擇距離自己或家人工作、學(xué)習(xí)、單位較近的地方買(mǎi)房，或者在家人都習(xí)慣的地段置業(yè)。通過(guò)對(duì)買(mǎi)房能力的估算，您也知道了自己大概能買(mǎi)什么價(jià)位、總房款是多少的房子。這兩個(gè)因素綜合起來(lái)形成了您對(duì)未來(lái)房子的認(rèn)識(shí)，這非常重要，因?yàn)橛辛溯喞涂梢杂械姆攀傅貙ふ曳吭戳恕?/p>
二、 怎樣收集房源資料?
心中有了房子的大致輪廓，就可以著手收集房源資料了。專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站，報(bào)紙媒體，電視媒體以及定期舉行的各種房交會(huì)都是很好的選擇。
三、 到現(xiàn)場(chǎng)去看看房子
1、 首先要考察開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的項(xiàng)目是否五證具全，只有擁有五證的項(xiàng)目才是合法的銷(xiāo)售項(xiàng)目。如果您看的是現(xiàn)房，還要向開(kāi)發(fā)商索取兩書(shū)。
2、 考察項(xiàng)目的周遍大環(huán)境，包括人文環(huán)境如何：生活、商業(yè)配套設(shè)施是否齊全：交通狀況如何：有沒(méi)有娛樂(lè)、體育休閑場(chǎng)所：有沒(méi)有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等公共設(shè)施：附近有無(wú)工廠等。
3、 如果是期房，您要對(duì)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)、實(shí)力進(jìn)行考證。看看開(kāi)發(fā)商以前是否還開(kāi)發(fā)過(guò)其他的項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的結(jié)果如何：看看工地的場(chǎng)容場(chǎng)貌，現(xiàn)場(chǎng)施工管理是否井然有序，結(jié)構(gòu)施工的質(zhì)量;考察售樓處的布置以及銷(xiāo)售人員的素質(zhì);考察樣板間等等(如果是銷(xiāo)售代理售房，則應(yīng)對(duì)代理的實(shí)力情況進(jìn)行了解)。
4、 如果是現(xiàn)房，您還要考察一下小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境、規(guī)模、綠化面積、道路、樓間距以及考察房屋的質(zhì)量等等。
第三步：談判簽約
您在選定了購(gòu)房目標(biāo)后，就進(jìn)入了和開(kāi)放商進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的談判階段。這一階段通常包括三個(gè)過(guò)程：談判內(nèi)容、淺認(rèn)購(gòu)書(shū)、簽訂合同。
一、 談判談什么?
談判主要包括房子的價(jià)格、付款方式、裝修交工標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、入住時(shí)間、物業(yè)管理費(fèi)用等等必須涉及的內(nèi)容。其中房?jī)r(jià)的談判最為重要，您應(yīng)該爭(zhēng)取到最大限度的優(yōu)惠價(jià)格，保護(hù)自己的利益。
二、 簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》
買(mǎi)房先簽《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》并交納定金是現(xiàn)在售樓過(guò)程中的習(xí)慣性做法，但簽《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是正式簽約的必要前提，因?yàn)槲覈?guó)相關(guān)法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購(gòu)房者在簽訂正式銷(xiāo)售合同前，必須簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》。認(rèn)購(gòu)書(shū)約定購(gòu)房者在限定時(shí)間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購(gòu)房者違約，定金將被扣除。因此簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)于您來(lái)說(shuō)是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，必須全面考慮清楚后才能簽。
三、 簽訂正式購(gòu)房合同
1、 首先您應(yīng)該帶著簽訂合同所需的身份證、手章等資料在約定的時(shí)間來(lái)開(kāi)發(fā)商的售樓處簽合同。簽訂購(gòu)房合同是購(gòu)房過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，您的權(quán)利和義務(wù)盡在其中，一旦簽訂即受法律的制約。因此奉勸您在簽訂合同之前，請(qǐng)?jiān)偃遄煤贤瑮l款，熟知簽訂購(gòu)房合同應(yīng)注意的問(wèn)題，并確信您已經(jīng)清楚了合同各條款的含義。
2、 合同備案。一般地說(shuō)，雙方自簽訂合同之日起30日內(nèi)，開(kāi)發(fā)商會(huì)持商品房銷(xiāo)售許可證、合同，到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行合同備案。需辦理銀行貸款購(gòu)房的，合同備案后還應(yīng)到銀行、房地產(chǎn)管理部門(mén)、保險(xiǎn)及公證部門(mén)辦理貸款手續(xù)。
第四步：付款及貸款
您在購(gòu)房時(shí)依據(jù)自身的財(cái)力可以選擇一次性付款、分期付款、銀行貸款三種不同的付款方式。如果您的購(gòu)房資金寬裕，不妨選擇一次性付寬，在樓盤(pán)剛開(kāi)盤(pán)或封頂以后選擇這種付款方式比較合適，通常能享受開(kāi)發(fā)商給予的最優(yōu)惠的價(jià)格;如果您手頭沒(méi)有足夠的資金支付房款，但卻有一定的支付潛力，可選擇分期付款，在期房階段選擇這種方式最好不過(guò)了：如果上述兩種方式都不適合您，您就只能選擇銀行貸款了，條件是必須具有穩(wěn)定的收入并能按時(shí)還款。
