【新民網(wǎng)·晚報精選】買房子、賣房子，最擔(dān)心的是什么？上海老百姓可以扳著手指頭，數(shù)出一大堆“怕”——怕賣家毀約，臨時加價；怕房產(chǎn)過戶，卻收不到房款；怕付了錢，卻拿不到房子；怕辛苦半天，買到一套“偽造房”，房產(chǎn)證等是假的……這些都是房地產(chǎn)登記中的問題。
《物權(quán)法》從今年10月1日起施行，對土地和房屋的權(quán)利歸屬及利用等，作了詳細規(guī)定。昨天，上海市房地資源局披露了《物權(quán)法》上海房地產(chǎn)登記細則，本報請專家為讀者解讀細則。
首席記者晏秋秋
如何避免“一房二賣”
【政策解讀】
買房子，最怕賣家“一房二賣”。有的老百姓買了期房，到了交房日，卻得知房地產(chǎn)公司已將房屋抵押。有的老百姓要買二手房，卻遭遇賣家頻頻毀約，苦不堪言。
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，房地產(chǎn)登記引進了“預(yù)告登記”的新環(huán)節(jié)。
“預(yù)告登記”是房地產(chǎn)登記的特殊形式，經(jīng)“預(yù)告登記”后，當(dāng)事人取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項權(quán)利的優(yōu)先請求權(quán)。換句話說，當(dāng)事人可以利用“預(yù)告登記”這一手段，避免賣家“一房二賣”。
【案例】
2007年1月，王女士在上海一家房地產(chǎn)公司買了一套期房，雙方簽訂了商品房預(yù)售合同。合同約定，房地產(chǎn)公司將于2007年底交房。為了保證王女士在房屋建成后獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，王女士和房地產(chǎn)公司應(yīng)共同申請預(yù)購商品房“預(yù)告登記”。然后，王女士向銀行借款用于支付購房款，并簽訂個人借款抵押合同，此時王女士和銀行應(yīng)當(dāng)共同申請以預(yù)購商品房設(shè)定抵押的“預(yù)告登記”，經(jīng)“預(yù)告登記”后，銀行才會將購房款支付到房地產(chǎn)公司指定的銀行賬戶中。
如果簽訂商品房預(yù)售合同后，房地產(chǎn)公司不配合王女士辦理“預(yù)告登記”，王女士可根據(jù)預(yù)售合同中的約定，單方申請“預(yù)告登記”，以防止房地產(chǎn)公司“一房二賣”。經(jīng)“預(yù)告登記”后，未經(jīng)王女士同意，房地產(chǎn)公司不能將這套期房再預(yù)售給他人或抵押。
這一條款，同樣適用于二手房買賣。假設(shè)王女士欲從周先生手中，買下一套二手房。在雙方?jīng)]有申請辦理轉(zhuǎn)移登記之前，如果王女士擔(dān)心對方違約，可根據(jù)合同的約定，單方申請“預(yù)告登記”。經(jīng)“預(yù)告登記”后，不經(jīng)王女士同意，周先生無法將房屋再轉(zhuǎn)賣。
需要注意的是，“預(yù)告登記”是有期限的。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”
為房產(chǎn)證加一把“鎖”
【政策解讀】
買房子、賣房子，最大的特點是交易數(shù)額巨大，交易程序特殊，買賣雙方承擔(dān)了很大的風(fēng)險。風(fēng)險主要來自兩方面：
■房地產(chǎn)權(quán)屬風(fēng)險
對于買賣雙方而言，這是房地產(chǎn)交易中最大的風(fēng)險。特別在房價高漲帶來高額利潤之時，冒充房地產(chǎn)權(quán)利人、偽造權(quán)利人身份證明、偽造房地產(chǎn)權(quán)證、偽造交易合同騙取銀行貸款等非法活動時有發(fā)生，其后果是造成買房人、貸款銀行損失巨大。
■交易價款支付風(fēng)險
實踐中，交易雙方交房付款的矛盾較為突出，賣出方擔(dān)心房地產(chǎn)交易過戶后，收不到房款；買房人擔(dān)心支付房款后，房地產(chǎn)無法交易過戶到自己的名下。
對層出不窮的房地產(chǎn)詐騙事件，新施行的《物權(quán)法》，也作了種種規(guī)定。
【案例】
小趙的父母都已退休，二老用畢生積蓄購買了80平方米的住宅，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下。小趙瞞著父母將他們的房子出售給自己，并將房子抵押給銀行，騙取了購房貸款39萬元。為了騙貸和過戶，他不僅騙取了父母的產(chǎn)權(quán)證、偽造了父母的身份證，還雇傭“假父母”協(xié)助詐騙。直到銀行上門催討貸款并欲拍賣房子時，二老才如夢初醒。
面對殘酷的事實，他們悲憤交加，又進退兩難，要么為兒子背上這沉重的債務(wù)，要么讓兒子鋃鐺入獄。
在市房地局提供的這一案例中，父母如能為自己的房地產(chǎn)權(quán)證設(shè)置密碼，加上一把“鎖”，那么他們的逆子在申請買賣的房地產(chǎn)登記時，會因無法輸入正確密碼，而無法買賣和抵押登記，詐騙行為也就不會輕易得逞。
值得注意的是另一種情況：如果小趙不是將房屋出售給自己，而是假冒父母的名義，將房屋出售給不知情的第三人。事后調(diào)查，第三人支付了合理的房價，并經(jīng)房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記，取得了房地產(chǎn)權(quán)證。那么根據(jù)《物權(quán)法》保護善意取得不動產(chǎn)的原則，小趙的父母可能面臨失去棲身之地的悲慘處境。如果房地產(chǎn)權(quán)證設(shè)置密碼的話，這種情況就不會發(fā)生了。
何時應(yīng)該付清房款？
【政策解讀】
買房子，何時該付清房款？以往，上海通常的做法，是在房地產(chǎn)登記機構(gòu)的受理日，交付房款。也就是說，買家在登記機構(gòu)出具收件收據(jù)后付款。現(xiàn)在，這一方法行不通了。
根據(jù)《物權(quán)法》的最新解釋，房地產(chǎn)登記機構(gòu)受理二手房買賣雙方的轉(zhuǎn)移登記申請后，并不代表產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)生效。登記機構(gòu)完成審核程序并將登記事項記載于登記簿后，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移才能正式生效。審核的規(guī)定時限是20天，在此期間，產(chǎn)權(quán)可能會因為司法機關(guān)的查封，權(quán)利人提出更正、異議等原因，中止轉(zhuǎn)移登記的辦理。所以買方在沒有領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證之前，盡量不要付清全部房款，也不要急于裝修。
【案例】
張先生通過中介，看中了一套房屋，并和房主李小姐簽訂了買賣合同。兩人于今年10月8日共同到交易中心申請過戶，辦理轉(zhuǎn)移登記，10月28日房地產(chǎn)登記機構(gòu)完成審核，并記載在登記冊上。
按照原先的規(guī)定，房地產(chǎn)登記機構(gòu)的受理日即為登記日，很多買家選擇這個時間交付房款。而現(xiàn)在按照《物權(quán)法》的規(guī)定，登記日調(diào)整為記載日，上述案例中登記機構(gòu)完成審核并在登記冊上記載的時間，是10月28日，這天才是登記日。因此如果張先生還是按原來的習(xí)慣，在10月8日交付房款，那么他可能承擔(dān)審核期內(nèi)潛在的諸如法院查封、利害關(guān)系人申請更正登記、異議登記等風(fēng)險，可能造成不必要的麻煩和經(jīng)濟損失。
