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房屋買賣未過戶,買受人能提起確認之訴嗎?
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,019 ℃

  案情簡介:

  2010年,陳某購買張某名下房產,在交付房款、未辦過戶情況下,將該房出租給謝某用于存放物品。2013年,張某因欠他人債務被法院強制執行,前述房產被作為張某財產予以查封。陳某提出執行異議被駁回后,提起執行異議之訴,要求確認其系案涉房產所有權人,并解除查封措施。

  法院認為:

  ①《物權法》第33條規定,因物權的歸屬、內容發生爭議的,利害關系人可以請求確認權利。物權確認是指在物權歸屬和內容不明或發生爭議時,利害關系人請求有權機關對爭議內容予以明確,從而解決物權爭議的行為。

  ②本案中,當事人系通過簽訂買賣合同方式意欲轉讓房屋所有權,陳某取得房屋所有權系買賣合同依法履行的結果,即在當事人針對標的物物權移轉達成合議時,至履行階段結束前,標的物物權歸屬于張某系確定的。故雙方當事人之間爭議不符合物權確認爭議的構成要件,本案訴訟性質上不屬于確認之訴。

  ③最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定:“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人,第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產,但尚未辦理產權過戶登記手續的,人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款并實際占有,但未辦理過戶登記手續的,如果第三人對此沒有過錯,人民法院不得查封、扣押、凍結。”本案中,陳某受領張某交付后,雖未自己直接占有,但其通過設定租賃關系方式已實現對案涉房產的間接占有,故應認定已符合前述規定,判決解除針對該房產的查封措施,駁回陳某有權確認其為所有權人的訴請。

  實務要點:

  房屋買賣合同簽訂后尚未辦理過戶登記,買受人請求確認其享有標的物所有權的,不符合《物權法》第33條規定的物權歸屬爭議,不應納入物權確認之訴。買受人受領交付后,雖未自己直接占有,但其通過設定租賃關系方式應視為已實現對案涉房產的間接占有。

  案例索引:

  見《買賣合同尚未履行完結,買受人請求確認其為房屋所有權人的,不屬于物權確認爭議》(辛正郁,最高院民一庭),載《民事審判指導與參考·指導性案例》(201501/61:177)。

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