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    記牢二手房過戶DIY九步訣
    發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,012 ℃

      “最近要買房,正好朋友有套房子打算出售,戶型位置都挺讓我滿意的。像這種私下的成交,房產過戶應該怎么辦理?”日前,讀者范先生打來電話詢問。

      像范先生這種不通過中介公司而是自己交易的二手房過戶DIY,就是房產中介業俗稱的“手拉手”方式。交易一套七八十萬元的二手房,中介費就1萬多元甚至更高,一些購房者覺得中介代理費高,寧可選擇自己跑腿辦理辦證、過戶、交稅的整套程序。房產過戶到底怎么DIY?有關人士提醒說,這意味著交易雙方必須有足夠的精力和時間,因為房產辦理過戶按揭的后續手續比較復雜,涉及到銀行、評估、農稅、房管、土管等多方,碰上房子產權有問題的,還要去產權交易中心查產權。當然,如果不怕麻煩,也完全可以自己來。

      交易DIY分九步走

      從買賣雙方看房開始直到房款兩清,手拉手方式要走一道嚴格的程序。先辦什么后辦什么,只有流程手續對了,才會少走冤枉路。

      第一步,買方要對房子的產權進行調查。審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性,要注意產權證上的業主姓名與售房者是否相符,有無抵押或共有人等。這對買家來說最為關鍵,否則有可能導致后面所做的一切都成了無用功。

      第二步,簽訂二手房買賣合同。買賣雙方商談房價、付款方式、違約責任、交付時間,并立約下定金。買賣雙方可以到房管部門相關網站上下載格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。

      第三步,找評估公司做評估。這個過程一般來說要5~7個工作日。

      第四步,貸款的房子要辦理相關按揭業務。如果是公積金貸款和商業貸款組合的,則要向公積金中心和銀行同時申請。這是整個二手房DIY過程中最耗時間的階段,通常要40個工作日左右。

      第五步,按揭辦理下來后,要注意注銷該物業的他項權證。

      第六步,將合同交到房管部門產權交易中心相關辦事窗口,拿受理單。

      第七步,憑受理單到農稅中心繳納相關稅費,拿完稅契證。

      第八步,憑完稅契證到房管部門辦理房產證。

      第九步,憑完稅契證到土管部門辦理土地證。

      走完這些步驟,房產三證算是辦齊了。整個過程大概需要一個半月到兩個月的時間。

      兩個細節一定要注意

      由于合同簽訂不規范而引起的二手房買賣糾紛不斷發生,因此一些細節一定要在簽訂合同時注意,盡量避免糾紛。

      首先要注意的細節是關于房子狀況的詳細約定。由于沒有中介公司的先期把關,二手房手拉手交易者必須自己“動手”,了解房屋的準確面積,房屋的內部結構和裝修水平以及房子的質量是否有問題。

      在確定房屋面積時,由于有些房子年代比較久,有時會出現所售房屋實際面積與產權證上注明的面積不符的現象,比如當時測繪的誤差、某些贈送面積等。所以合同中約定出售房屋的面積應以現在的產權證上注明的為準,其他面積都不該計算在內。

      關于屋內的設施,業主常常在簽訂買賣合同的時候口頭向客戶保證,房子的裝修以及空調等家電可以全部贈送。結果到實際交房時,屋內卻空無一物。其實這種糾紛只要買房時在合同中注明就可以避免。

      其次要注意的是關于房子稅費的約定。二手房子涉及的相關稅費達十余種,而且針對不同類型不同情況有不同稅費政策,要算清這筆賬并不容易。雖然雙方在交易過程中常常會約定稅費的承擔責任,但到了真正交納稅費時,因為多計算或者少計算稅費導致的交易糾紛也不少。

      在整個交易過程中,涉及的各項費用并非一次性收取,因此事前雙方必須明確所有明細費用,以避免中途添加各項雜費,給交易帶來后遺癥。

      業內比較規范的做法是,交易每進行一步,中介機構將買家的房款相應地轉交一部分給賣方。在買賣方直接交易的情況下,可注明在辦理立契過戶當天,客戶支付業主百分之多少的房款,最后一小部分剩余款項最好能放在物業交驗之后的一段時間內。

      二手房過戶

      DIY省錢但費力

      盡管自己辦理二手房過戶,可以省下一筆不菲的中介費,但是由于中間涉及到很多部門和相關專業知識,對于普通購房者來說,這是一件省錢但費力的事情。

      其實,對于一些不熟悉程序的二手房交易個人來說,比較好的方式是委托中介公司辦證。目前多數中介公司都開展了手拉手業務,其中既有純粹辦證業務,也有包括簽合同、資金監管、房屋驗收等相對綜合的業務。

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