房屋買賣雙方為了避稅，約定延遲辦理過戶手續(xù)。可是，在約定過戶期限到來之際，賣房者卻借故單方解約，拒絕繼續(xù)履行買賣合同。近日，羅湖區(qū)人民法院對這宗房屋買賣合同糾紛案作出一審判決，認(rèn)定《房屋轉(zhuǎn)讓合同》合法有效，合同雙方應(yīng)繼續(xù)履行，并辦理相關(guān)過戶手續(xù)。
賣房者單方解除合同，買房者訴求繼續(xù)履行
2006年2月15日，肖某購買楊某位于羅湖區(qū)金湖花園的一套房產(chǎn)。雙方在簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》中約定：在房地產(chǎn)證上注明的登記時間(2005年4月11日)滿2年后的15日內(nèi)，雙方須簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)，并遞交國土部門辦理過戶手續(xù)。
合同簽訂后，肖某依約向楊某繳納了5萬元定金，并向銀行交納了按揭款利息。2007年3月28日，楊某突然以肖某長期以來沒按約定要求分期支付購房款項為由，單方解除《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，不再繼續(xù)履行《房屋轉(zhuǎn)讓合同》約定的各項義務(wù)。肖某為此訴至羅湖區(qū)人民法院，請求判令被告繼續(xù)履行合同，并辦理相關(guān)過戶手續(xù)。
法院認(rèn)為合同有效應(yīng)繼續(xù)履行
法院審理認(rèn)為，本案涉案的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》并非正式的房地產(chǎn)買賣合同，而是為日后簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)而預(yù)訂的合同，其性質(zhì)屬于預(yù)約合同。該份預(yù)約合同中，雙方當(dāng)事人約定在達(dá)到優(yōu)惠稅收政策條件時(即房產(chǎn)登記滿2年)進行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易(即簽署正式的房地產(chǎn)買賣合同并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù))，并未違反上述稅收法規(guī)的規(guī)定，屬合理避稅，《房屋轉(zhuǎn)讓合同》并不因此無效。
法院認(rèn)為，本案中，原告肖某確實存在遲延交付按揭款利息的客觀事實。但被告楊某未能舉證證明原告的行為構(gòu)成違約。因為，雙方在合同中約定，原告應(yīng)于每月6日前向被告交納按揭款利息。但合同對按揭款利息的具體數(shù)額并未約定，也未約定按揭款利息的具體計算方法。事實上，每月應(yīng)交的按揭款利息是不同的，每月應(yīng)交的按揭款利息只有被告才確切知道。因此，被告應(yīng)在每月6日前告知原告當(dāng)月應(yīng)交的利息。可是，被告并無證據(jù)證明其履行了告知義務(wù)。所以，原告遲延交付按揭款利息不構(gòu)成違約。
法院認(rèn)為，即使原告遲延交付按揭款利息構(gòu)成違約，該違約行為也不構(gòu)成預(yù)期違約、嚴(yán)重違約、根本違約的情形之一。相對于每月交付1000多元的按揭款利息而言，交付高達(dá)44萬元的房款才是原告的主要合同義務(wù)。被告的主要合同目的也是收取44萬元的房款。原告并未表示不交付房款，也未遲延交付房款。恰恰相反，原告要求交付房款，使合同得以進一步履行。
被告在庭審中表示，其并非基于合同第9條的約定主張解除合同。第9條是這樣約定的：如果賣方不再繼續(xù)向買方出售涉案房產(chǎn)，賣方所需要承擔(dān)的法律責(zé)任僅僅是雙倍返還定金，買方不得要求進一步賠償。其也不同意以雙倍返還定金來獲得單方解除合同的權(quán)利。因此，被告主張解除合同，不符合法律規(guī)定的條件。
法院據(jù)此，判決：原、被告就轉(zhuǎn)讓金湖花園某房所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》合法有效，雙方須繼續(xù)履行。在本判決書生效之日起60日內(nèi)，被告須配合原告辦理“贖樓”、房款交付、簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)》、遞交產(chǎn)權(quán)過戶登記申請等相關(guān)手續(xù)。
