王先生：最近我辦房產過戶的時候遇到這樣一件不太理解的事，今天請各位專業人士給我解釋一下。
我的母親去世比較早，前不久，父親病重的時候，想把他名下的一套房產過戶給我，家里其他人都沒意見，于是我們全家到律師事務所做了一份《繼承權見證書》。
父親過世后，我到房產局辦過戶，工作人員告訴我，依據《繼承權見證書》還不能辦理過戶，讓我出具證明房屋繼承權利來源的材料——法定的繼承證明文書。我搞不懂了，為什么要出具法定的繼承證明文書?我們在律師事務所做的《繼承權見證書》為什么不能起證明作用呢?
登記官：王先生的不理解有一定的代表性。今天我們就來幫大家解除這個疑慮。
一、辦理繼承房屋登記的前提是有法定的繼承證明文書，以證明繼承事實行為的真實性、合法性、有效性。
登記官：由于房屋價值較大，且繼承房屋的法律關系復雜，在現實生活中，因虛假繼承文書或多份繼承文書內容不一致引發的繼承糾紛時有發生。
如果房屋登記機構依據不實或不是最終真實意愿表達的繼承文書進行了產權登記導致登記錯誤，繼承人的權利可能被損害，登記機構將要承擔相應的法律責任。
由于房屋登記機構受其法定職責和審查范圍的限制，沒有權利也沒有能力對繼承事實行為和證明文書的合法性、真實性、有效性進行審查。那么，就需要出具法定的繼承證明文書證明房屋繼承權利來源，該文書的合法性、真實性、有效性，決定著繼承房屋產權登記具體行政行為的合法與否。
王先生：哦，就是說先要證明我的繼承行為和繼承文書是真實、有效、合法的，然后才能在房產部門辦理過戶。
律師：是的。這是一個必要環節。房屋登記機構要求繼承人提供法定繼承證明文書要證明的正是取得繼承房屋產權權利的合法性。房屋繼承辦理轉移登記時，原權利人已經去世，單方申請辦理的房屋轉移登記，對于登記資料的要求更需要嚴格一些。
登記官：要求繼承人提供法定的繼承證明文書是房屋登記機構貫徹“合理審慎”審查原則的工作要求。
“合理審慎”是房屋登記工作必須遵循的法定原則之一。《房屋登記辦法》賦予登記機構要求繼承人提交“其他必要材料”的權利，另外《房地產登記技術規程》對此也有明確規定，因此房屋登記機構要求繼承人提交法定證明材料是合理合法的，是職責要求。
律師：登記機構立足于社會現實并出于自身職責的需要，要求當事人提供必要材料是合法的、適當的。登記機構既應當為當事人提供便捷、高效的服務，也應當切實履行自身的工作職責，要在盡可能減少當事人負擔的同時保證工作質量，這也是對每一個人合法權益的尊重。
王先生：看來我是錯怪房產局了!以前不了解，覺得這不就是一件“家務事”嗎，沒必要再去辦什么證明，現在明白了，房產局是依法行政，也是在保護權利人的合法權益。
二、不是“法定的繼承證明文書”不能作為繼承房屋的權利來源證明文書。
王先生：那為什么我拿律師事務所出具的《繼承權見證書》不能辦理過戶呢?
律師：《繼承權見證書》是由律師事務所或法律服務所出具的書面證明。律師事務所或法律事務所是民事主體，民事主體出具的見證書類似于書面證言，其證明力不足以證明繼承房屋產權權利的合法性。所以，房屋登記機構不能依據王先生您提供的《繼承權見證書》辦理過戶。
王先生：哦，是這樣啊，現在明白了。
那如果說我家老爺子生前對房產處置有遺囑，遺囑也公證過，能辦過戶嗎?
律師：不能。
原因是這樣的：在老人家生前做的遺囑公證，證明了遺囑是老人家的真實意愿。老人家去世，繼承行為發生，這時候這份遺囑是否是老人家的最終意愿、唯一意愿就有必要給以確認。這個時候要做的是繼承權證明文書，它確認的是遺囑的終局性，證明的是繼承權利來源。必須取得繼承權證明文書才能作為房屋產權轉移登記的法律依據。
如果沒有法定繼承證明文書，只依據遺囑公證辦理轉移登記，必然存在諸多法律糾紛隱患，登記機構沒有盡到“合理慎審”的審查職責。
那種以我國法律沒有將房屋繼承轉移登記設定為必須辦理公證的法定情形為由，將登記機構要求繼承人提供繼承公證文書等同于強制公證的說法有失偏頗，是種誤解。
登記官：房屋登記機構辦理登記的一個總原則是：房屋產權來源清晰、房屋權屬無糾紛、無爭議。因此，在辦理房屋繼承轉移登記時審查繼承人提供的材料，要求提供繼承權證明文書，既是房屋登記機構自身工作嚴謹規范的要求，也有利于避免糾紛、維護每一位繼承人的合法權益。
王先生：原來是這樣!我繼承來的房屋要過戶，最根本的是要提供繼承權證明文書。不講還真不知道!
那請問律師同志：哪些機構屬于法定職權機構?
三、有權出具繼承證明文書的法定職權機構有三個。
律師：一個是公證機關出具的《繼承權公證書》。
《公證法》第二條規定，公證機構可依民事主體的申請，依法定程序對民事法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性合法性予以證明;該法第十一條一款(二)項將繼承納入到公證的業務范圍。故公證機構可以國家的公信力對繼承事實行為加以證明。
登記官：《司法部、建設部關于房屋登記管理中加強公證的聯合通知》(司公通字【1991】117號)第1條規定，“繼承房屋，應當持公證機關出具的“繼承權公證書”……辦理房產所有權轉移登記手續。”《房地產登記技術規程》B.0.16條規定，“因繼承申請房屋登記的繼承文書應當公證。”以上規范性文件都規定了經公證的繼承文書應作為繼承房屋登記權利來源依據。
律師：再一個是人民法院出具的確認繼承權的生效法律文書。依據《物權法》第28條，人民法院法律文書所確認的繼承權從法律文書生效時繼承人就取得了房屋的繼承權，登記機構可以根據生效法律文書辦理登記。如果繼承人不申請登記，房屋繼承權依然存在，但不對抗善意第三人。另外，在處分(買賣、抵押、放棄權利)該繼承房屋時應申請登記到繼承人自己的名下，否則其處分行為無效。
登記官：還有一個就是經人民法院裁定確認的人民調解委員會制作的繼承糾紛調解協議書。
2011年1月1日施行的《中華人民共和國人民調解法》第32條規定：“經人民調解委員會調解達成的調解協議具有法律約束力，……”。該法第33條規定：“……可以自調解協議生效之日起30日內共同向人民法院申請司法確認，……。”法釋(2011)5號即《最高人民法院關于人民調解協議司法確認程序的若干規定》第9條規定：“人民法院依法作出確認決定后，一方當事人拒絕履行或者未全部履行的，對方當事人可以向人民法院申請強制執行。”綜上可見，經人民法院裁定確認的繼承糾紛調解協議書可以作為繼承房屋合法的權利來源證明。
王先生：公證處、法院都好找。怎么找到人民調解委員會呀?
律師：《人民調解法》第八條規定：村民委員會、居民委員會設立人民調解委員會。企業事業單位根據需要設立人民調解委員會。合肥市各區具體設立情況可以通過當地司法部門、街道進一步明確。
四、不同的繼承情勢，選擇不同的證明途徑。
王先生：就是說遇到繼承房屋辦理過戶之前，我們可以通過這三種途徑，取得房屋繼承權利來源的法律證明。那么這三種途徑應如何選擇呢?
律師：在繼承無糾紛，繼承事實清楚，繼承法律關系不復雜的情況下，宜向公證機構申請繼承權公證，憑《繼承權公證書》申請繼承房屋轉移登記。
律師：在繼承有糾紛或繼承事實不清或繼承法律關系復雜，公證機構無能力審查的情況下，應向人民法院提起訴訟，憑生效的法律文書申請繼承房屋轉移登記。
登記官：在繼承有糾紛但分歧不大且愿意調解、繼承事實清楚，繼承法律關系簡單的情況下，可通過人民調解委員會調解。調解協議經人民法院確認后，可憑其申請繼承房屋的轉移登記。
王先生：經人民調解委員會調解是否收費?其制作的調解協議經人民法院確認效力是否收費?
律師：都不收費。人民調解法第四條規定：“人民調解委員會調解民間糾紛不收取任何費用”;國務院頒布實施的《訴訟費用交納辦法》第八條、第十條規定：人民法院確認《調解協議》的效力不收費。
王先生：通過大家的介紹，我明白了，法定的繼承證明文書有三種：《繼承權公證書》、人民法院生效的法律文書、經人民法院裁定確認的人民調解委員會制作的《調解協議書》。
我屬于第一種情況：繼承無糾紛，繼承事實清楚，繼承法律關系不復雜。回去我就到公證處辦《繼承權公證書》，然后再到房產局辦過戶。
