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房屋交付時常見的10種糾紛介紹
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:934 ℃

一、一般質量問題 一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約定或房屋通常品質,買受人可以拒絕接受,由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責 任,逾期交付的,應當支付延期履行違約金。交付后質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的,出賣人應當

一、一般質量問題

一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約定或房屋通常品質,買受人可以拒絕接受,由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責 任,逾期交付的,應當支付延期履行違約金。交付后質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的,出賣人應當承擔保修責任,拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,根據《關 于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱 解釋 )第13條,買受人可以自行修復或者委托他人修復,修復費用及修復期間造成的其他損 失由出賣人承擔。

二、房屋質量不合格

《建筑法》61條規定: 建筑工程竣工經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。 現行竣工驗收合格標準分為工程驗收合 格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格,北京市則將規劃驗收合格作為合格標準。工程驗收合格以取得《工程竣工驗收備案表》為標志,綜合驗收合格與規劃驗收合 格則包括公共設施、綠化、道路、停車場等整體驗收,還包括取得規劃、消防、環保部門出具的認可文件。房屋交付前未經驗收或經驗收不合格的,買受人可以拒絕 接受房屋,并請求解除合同。房屋交付后質量經核驗確屬不合格的,買受人可以主張相同權利。

三、遲延交付房屋

根據《解釋》第15條,出賣人遲延交付房屋,在催告后三個月的合理期限內仍未履行的,買受人可以請求解除合同,并要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違 約責任,但當事人另有約定的除外。 當事人另有約定 實質是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由,該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責 任,故其合法性與公平性將成為爭議焦點。出賣人通常會將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作為免責事由。作者認為:能否免責應當考慮 1、出賣人是否能夠或者應當預見到;2、出賣人是否能夠或應該能夠解決;3、該事由是否足以導致延期施工。

四、配套設施遲延或者交付不能

配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等;配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、會所等。基礎設施 完備是買受人正常居住必備條件,如該設施缺乏,買受人可以拒絕接受房屋,逾期交付的,可以要求出賣人承擔違約責任。公共設施是房屋舒適居住、價值增長的不 可或缺要素,其內容與標準以規劃圖、銷售廣告、售樓書為準。銷售廣告對公共設施的描述具體明確,足以影響買受人是否購買與房屋價格的,應當視為要約,出賣 人拒絕交付或遲延交付時,應當繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

五、裝飾和設備不合約定

買賣合同經常約定出賣人提供精裝房,并在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標準。房屋交付時,買受人發現材料低檔、做工粗糙,因此與出賣人發生爭 執。材料與工藝標準應當依合同約定為準,無約定或約定不明的,根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的,由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失 的責任。交付房屋時,出賣人必須提供室內空間檢測報告,否則買受人有權拒絕接受。裝修物存在有害物質如氨氣、甲醛、氡氣,造成室內空氣污染,危及人體健康 時,出賣人應當承擔賠償責任。

六、房屋相關資料不完備

房屋交付時,出賣人應當提供以下資料:1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》,較權威地證明房屋業已竣工驗收合格;2、房屋測繪機構出具測繪資 料,該資料用于權屬登記,也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差;3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的 法律文件,后者是對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明,并提出使用注意事項的文書。出賣人未提供第1和2項資料時,買受人可 以拒絕接受房屋;未提供 兩書 時,有判例認為: 兩書 是為加強商品住宅質量管理,確保商品住宅售后服務水平,維護住宅消費者的合法權益而規定,未提供 不構成拒絕接受房屋的條件。

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