導(dǎo)讀：以前，我國(guó)對(duì)房產(chǎn)評(píng)估方面沒(méi)有針對(duì)性的明確規(guī)定，直至2000年6月1日正式實(shí)施的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，才有了國(guó)家房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的第一部國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，它規(guī)范了房地產(chǎn)估價(jià)行為，從技術(shù)操作上保證了估價(jià)結(jié)果的客觀公正和合理。那么，房產(chǎn)評(píng)估具體的評(píng)估內(nèi)容有哪些呢?房產(chǎn)評(píng)估的方法又有哪些呢?
一、房產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容有哪些?
1、建筑物的折舊程度
建筑物的折舊指建筑物因時(shí)間經(jīng)過(guò)而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無(wú)形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。
2、土地生熟程度
土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。
3、資本化率
資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價(jià)格的比率。實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報(bào)酬率、利潤(rùn)率、回報(bào)率、盈利率、利率)。
4、基準(zhǔn)地價(jià)
基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。
5、標(biāo)定地價(jià)
標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。
6、房屋重置價(jià)格
房屋重置價(jià)格是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤(rùn)。
7、底價(jià)
底價(jià)是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣(mài))房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格，亦稱(chēng)起叫價(jià)格(簡(jiǎn)稱(chēng)起價(jià))。
8、補(bǔ)地價(jià)
補(bǔ)地價(jià)是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)需要交給政府的一筆地價(jià)。
二、房產(chǎn)評(píng)估應(yīng)考慮的因素
1、所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類(lèi)似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格
2、周邊小區(qū)類(lèi)似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格
3、所在小區(qū)和所在板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)
4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。
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