農(nóng)村宅基地使用權(quán)的執(zhí)行
在村民及其所有的房屋作為被執(zhí)行人和被執(zhí)行財產(chǎn)的案件日益增多的情況下，很多時候法院都會發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人具有經(jīng)濟價值的財產(chǎn)就只有宅基地使用權(quán)，若不對這些財產(chǎn)進行處理，顯然對申請執(zhí)行人不公平。然而，由于我國一直以來禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓已經(jīng)成為一種慣常做法，并且我國現(xiàn)代立法并未明確、具體地規(guī)定允許對宅基地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓;另外，即使立法上已允許對宅基地房屋進行轉(zhuǎn)讓，但對宅基地房屋轉(zhuǎn)讓后相關(guān)的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)、辦證問題并沒有明確的規(guī)定，所以，宅基地房屋及其土地使用權(quán)該如何處理，是法院執(zhí)行中的一大難題。
一、問題的引出
有這樣一則案例：徐某與王某系同事關(guān)系，2007年，徐某因做生意向王某借款10萬元整，雙方約定了還款期限。后由于徐某未按約定履行義務，王某將徐某告上法庭。經(jīng)法院調(diào)解，雙方達成還款協(xié)議。調(diào)解協(xié)議約定的期限到期后，徐某以無能力償還為由拒絕履行義務。王某于是向人民法院申請強制執(zhí)行。執(zhí)行中，法院查明，徐某系農(nóng)民，在城鎮(zhèn)居住，家里除一些普通的生活用品和電器外，無其他貴重財產(chǎn)，經(jīng)向銀行查詢，也無存款可供執(zhí)行。經(jīng)查，徐某所住房屋系去年在城鎮(zhèn)購買的商品房，價值約15萬元，并且其在原居住村內(nèi)有一塊閑置的宅基地，價值約6萬余元。因此，王某向法院申請要求拍賣徐某在農(nóng)村的宅基地上的房屋以償還債務。
對于此案，若拍賣宅基地上的房屋，就必然涉及到對宅基地使用權(quán)能否隨房屋一并轉(zhuǎn)讓的問題。由于我國法律未明確規(guī)定對農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以任意轉(zhuǎn)讓。因此，如何對宅基地使用權(quán)執(zhí)行成為執(zhí)行實踐中有爭議的問題。
二、對農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否執(zhí)行的意見分歧
本案主要是涉及能否執(zhí)行宅基地使用權(quán)的問題。在理論界形成如下不同的意見。
第一種意見認為，應嚴格限制宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。宅基地使用權(quán)不同于土地使用權(quán)，土地使用權(quán)在交易市場可以自由轉(zhuǎn)讓，雙方之間是等價交換關(guān)系。而宅基地使用權(quán)則是農(nóng)村集體無償讓與其成員的，帶有人身依附性和福利性質(zhì)。如允許轉(zhuǎn)讓，則會造成進城的農(nóng)民流離失所。同時我國土地管理法第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。該條明確規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
第二種意見認為，可以執(zhí)行宅基地的使用權(quán)。理由是：宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，既然是用益物權(quán)，就會存在被他人占有、使用和受益的可能性。雖然現(xiàn)行的法律保護了農(nóng)民的基本生存權(quán)，但是由于土地流通的限制束縛了農(nóng)村經(jīng)濟區(qū)域的發(fā)展，同時也造成了城市的發(fā)展處于瓶頸狀態(tài)。因此，應當支持宅基地使用權(quán)的自由轉(zhuǎn)讓。
第三種意見認為，應當允許宅基地使用權(quán)有限制地轉(zhuǎn)讓。因為既然宅基地上的房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，而“地隨房走”是我國目前法律上通用的一種做法，因此就意味著宅基地使用權(quán)也可以轉(zhuǎn)讓。同時，宅基地使用權(quán)作為一種財產(chǎn)權(quán)利，具有一定的身份性質(zhì)，即宅基地使用權(quán)與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的，這是宅基地使用權(quán)的固有屬性。因此，在遵循宅基地使用權(quán)固有屬性的基礎(chǔ)上，可以允許宅基地在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間自由轉(zhuǎn)讓。
三、我國物權(quán)法等相關(guān)法律、法規(guī)關(guān)于宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的價值規(guī)定
我國物權(quán)法在第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”目前，我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立。農(nóng)民一戶只有一處宅基地，這一點與城市居民是不同的。農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，影響社會穩(wěn)定。所以，物權(quán)法規(guī)避了實踐中城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村之間土地流轉(zhuǎn)的做法，代之以的是通過授權(quán)性的規(guī)范來處理。
但是對于農(nóng)村宅基地房屋的轉(zhuǎn)讓問題，部分地方的法規(guī)、規(guī)章作出了明確的規(guī)定，例如，上海市《關(guān)于鼓勵本市村民宅基地讓出給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的實施細則(試行)》規(guī)定了依法享有宅基地使用權(quán)的村民和村民住房所有權(quán)人可以申請宅基地讓出。《新疆維吾爾自治區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》第十五條規(guī)定：農(nóng)村村民住宅依法轉(zhuǎn)讓、繼承、贈與等原因造成集體土地使用權(quán)變更的，向原登記機關(guān)申請集體土地使用權(quán)變更登記，由縣(市)人民政府換發(fā)《集體土地使用證》。《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》第十四條規(guī)定了農(nóng)村村民因繼承等原因形成一戶擁有二處以上宅基地的，多余的住宅應當轉(zhuǎn)讓。受讓住宅的村民必須符合申請宅基地的條件，并依照本辦法的規(guī)定辦理宅基地審批手續(xù)。農(nóng)村村民一戶擁有二處以上宅基地并且滿二年未轉(zhuǎn)讓其多余的住宅的，村民委員會可以向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地管理機構(gòu)提出收回集體土地使用權(quán)的申請，經(jīng)縣(市)土地行政主管部門審查、縣(市)人民政府批準后收回，統(tǒng)一安排使用。
以上相關(guān)的地方法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，都有條件地表明了我國是允許宅基地房屋轉(zhuǎn)讓的。
四、執(zhí)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)及其房屋的做法
一是通過拍賣宅基地房屋來實現(xiàn)。
但是在拍賣中要指定買受人的范圍。即下列人員不得參與拍賣：一是城市居民，國務院國辦發(fā)[1999]39號《國務院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”二是同村有房村民，有房村民不能接受同村村民房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,否則違反了“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定。
二是通過農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)國有土地來實現(xiàn)。
根據(jù)最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第24條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時，經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應當告知權(quán)利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費。經(jīng)法院依法強制拍賣、變賣后，農(nóng)村房屋的買受人可以通過繳納一定數(shù)額的土地出讓金的形式，將集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地，從而使該農(nóng)村房屋變成可以自由流轉(zhuǎn)的商品房。
