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農村房產執行的法律障礙與出路發布
對于農村房產如何執行，我國法律和司法解釋基本上處于空白狀態，一旦被執行人可供執行的財產僅有位于農村的房屋，執行法院便往往難于下手。執行農村房產障礙重重，其最大也是最讓法院不能回避的障礙就是現行法律中對農村房產占地(宅基地)的相關規定。依據現行法律，農村宅基地屬于農村集體所有，農村村民享有使用權，但不能自由轉讓。宅基地使用權流轉被嚴格限制導致房產流轉極度有限，進而又導致房產變現的極度困難。因此，執行法院難以將農村房產收入執行視野。為清除這道障礙，本文設計了將農村房屋使用權從所有權中分離出來和將農村宅基地所有權收歸國有的兩種思路。前者是在現有土地所有權制度上作的技術性的添加，讓房屋使用權承載執行的需要，避免土地制度遭受執行的沖擊；后者則是對農村土地所有權制度作的部分修改，使宅基地使用權的城鄉二元分立結構走向城鄉一元的統一，從而實現城鄉房產執行制度的并軌,設計出路的同時，提出執行中應體現人權高于債權的理念，及應尊重當地民風民俗，保障房屋共有人和承租人、同村村民優先購買權等若干注意事項，力求為該類案件的執行量身訂做一套既有利于促使債權人權利的實現又促進和諧社會建設的新制度。
關鍵詞：農房執行法律障礙路徑思考執行和諧
一、引言
我國是一個農業大國，農村人口占我國人口的絕大多數，農村問題始終是國家關心的焦點問題。我國法院數量中，基層法院占了80%，基層法院(尤其是中西部基層法院)受理的案件大多與農村相關。法院在調處涉農糾紛、平衡農民利益問題上處于主角地位。涉農案件的執行是法院執行工作的一大難點，而涉及農村房產的執行又是這難點之中的難點。農村房產執行指在法院執行工作中需要對被執行人農村房產采取執行措施的各類案件的執行,既包括以農村房產為標的的訴訟案件的執行,也包括需把被執行人農村房產列為執行財產的其他案件的執行。對于農村房產如何執行，我國法律和司法解釋基本上處于空白狀態，執行法院往往難于下手。執行農村房產障礙重重，其最大也是最讓法院不能回避的障礙就是現行法律中對農村房產占地(宅基地)的相關規定。依據現行法律，農村宅基地屬于農村集體所有，農村村民享有使用權，但不能自由轉讓。宅基地使用權流轉被嚴格限制導致地上房產流轉極度有限，由此又導致農村房產變現的極度困難。農村房產能否成為執行標的？有沒有執行出路？如何平衡執行需要與農民基本居住條件的矛盾？解決這一問題對我國法院執行工作意義重大。本文從分析農村房產執行現狀入手，剖析其執行中的法律障礙，力求為該類執行案件尋找出一條既有利于促使債權人權利的實現又促進和諧社會建設的有價值的路徑。
二、目前的執行作法及利弊檢討
(一)目前法院在對待農村房產執行上的幾種作法
1.消極的態度
這種態度基本上不考慮將農村房產列入執行對象。被執行人如無其他可供執行的財產，一般裁定中止執行，申請執行人催得急或上訪不斷的，則普遍對被執行人采取拘留措施，是“以拘代執”的典型現象。
2.盲目的態度
這種態度與前述態度完全相反。它完全不顧現行法律的相關規定，查封、變賣“敢作敢為”，只要有人敢買，執行人員就敢賣，既不對買受人作任何限制，不告知買房可能產生的不良法律后果，也不向相關部門履行任何手續。這種態度往往引發買受人與被執行人或其所在村集體的房地權屬糾紛，為農村社會的不穩定、不和諧埋下隱患。
3.理性的態度
經歷過消極和盲目態度碰撞、檢討之后，有的法院開始較理性地對待農村房產的執行。首先不排除對農村房產的執行，在確有必要時查封該房產，但處置之前先征詢當地土管部門的意見。其次變賣時告知買受人可能存在的不良法律后果，比如可能產生的土地權屬爭議。
(二)利弊檢討
消極的態度將農村房產視作雷區，從不涉足。雖然不致引起其他糾紛與麻煩，但也不利于債權人權利的實現，體現的是畏難的情緒。這種作法不僅在執行工作創新上無所作為，采取的“以拘代執”的手段還侵害了當事人的合法要權利；盲目的態度看似執行力度很大，實際上是沒有法律觀念的體現，按倒葫蘆起了瓢，容易引起群體性糾紛和上訪、纏訪，誘發局部地區的不安定，而這種不安定的危害后果可能比不執行的后果更加嚴重；第三種作法雖較理性，但也僅僅是方式方法的理性，當利害關系人質疑這種作法時，法院說不出實體法上的依據，并不能從根本上解決土地權屬爭議的難題。比較這三種態度之后，我們發現，現行法律對農村房產執行工作存有障礙，而根本性障礙存在于實體法上，如果不對相關的實體法規范進行修正，僅靠法院在執行方式上的改進是難以擺脫目前這種困窘局面的。
三、農村房產執行的法律障礙
(一)宅基地制度的障礙---宅基地使用權流轉的嚴格限制
我國《憲法》第十條第二款規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地，自留山，也屬于集體所有。”《土地管理法》第八條第二款規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地，自留山，屬于農民集體所有。”故農村宅基地屬于農民集體所有。又據《土地管理法》第六十二條第一款：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”的規定，農村村民享有宅基地使用權，但每戶只能擁有一處宅基地，其面積不能超過規定標準。
農民依法取得的宅基地使用權能否自由流轉？依現行法律的規定，答案是否定的。《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”這與國有土地使用權有明顯不同。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四條規定：“依照本條例的規定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。”國務院的有關文件也作出類似的禁止性規定，國發[2004]28號《國務院關于深化改革嚴格土地管理的規定》即規定：“禁止通過‘村改居方式’將農民集體所有土地轉為國有土地，禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購買宅基地。”而剛制定的《物權法》沿襲了上述規定，《物權法》第一百五十三條規定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”可見，我國土地使用權采取的是城鄉二元分立的結構。農村宅基地使用權不能自由流轉，不得出讓和自由轉讓，即使出租，租賃用途也不得用于非農業建設。