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房地產(chǎn)執(zhí)行中的若干法律問題
作者：周曉笛發(fā)布時間：2002-11-04
在民事執(zhí)行程序中，人民法院采取查封、拍賣等強(qiáng)制執(zhí)行措施時，常常需要以被執(zhí)行人的房地產(chǎn)作為執(zhí)行標(biāo)的或執(zhí)行對象，對房地產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行必然涉及債權(quán)與物權(quán)法等諸多法律的種種規(guī)定，因而在實(shí)際執(zhí)行中如何正確適用法律尤為重要。本文試就房地產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行的有關(guān)法律問題進(jìn)行探討。
一、房地產(chǎn)執(zhí)行時確定財產(chǎn)歸屬的幾種情況
在執(zhí)行房地產(chǎn)時，首先要確定被執(zhí)行的房地產(chǎn)是否屬于被執(zhí)行人所有。司法實(shí)踐中，有以下幾種情況需要引起注意：1.對于已進(jìn)行登記的房地產(chǎn)，按照法定管理部門的登記確定權(quán)屬，一般來說，登記在被執(zhí)行人名下的房地產(chǎn)，視為被執(zhí)行人所有。2.未登記的建筑物，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確認(rèn)權(quán)屬。3.對于未登記在被執(zhí)行人名下的財產(chǎn)，登記名義人（案外人）與被執(zhí)行人均認(rèn)為該財產(chǎn)屬于被執(zhí)行人時，可以視為被執(zhí)行人的財產(chǎn)。4.登記名義人否認(rèn)該財產(chǎn)屬于被執(zhí)行人時，申請執(zhí)行人認(rèn)為登記為虛假的，應(yīng)提起撤銷該登記的訴訟，經(jīng)訴訟撤銷該登記并轉(zhuǎn)登記為被執(zhí)行人名下時，方可作為被執(zhí)行人的財產(chǎn)進(jìn)行執(zhí)行。5.被執(zhí)行人通過繼承、判決或執(zhí)行裁定取得房地產(chǎn)所有權(quán)的，雖未經(jīng)辦理過戶登記，也可以對該財產(chǎn)采取執(zhí)行措施。6.以房地產(chǎn)作價或入股作為公司注冊資本，并經(jīng)工商登記的，該房地產(chǎn)雖未辦理過戶登記，當(dāng)該公司作為被執(zhí)行人時，該房地產(chǎn)可以視為該公司的財產(chǎn)進(jìn)行執(zhí)行。
二、關(guān)于對房地產(chǎn)投資權(quán)益的執(zhí)行
房地產(chǎn)投資采取合作建房的形式較多，合作建房一般采用兩種方式：一是雙方即土地方與投資方，采用成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行開發(fā)，按股份分享投資利潤或房屋產(chǎn)權(quán)；二是雙方即項(xiàng)目所有方與投資方，采用合同的方式進(jìn)行開發(fā)并按照投資比例獲取利潤和分配房產(chǎn)分成。筆者將兩種形式下的房地產(chǎn)投資權(quán)益如何執(zhí)行及其理由分別予以闡述：
（一）以項(xiàng)目公司的形式合作建房的
若項(xiàng)目公司為被執(zhí)行人，則所開發(fā)的房地產(chǎn)可以直接作為被執(zhí)行人的財產(chǎn)予以執(zhí)行，若項(xiàng)目公司的股東為被執(zhí)行人時，一般不能直接執(zhí)行項(xiàng)目公司所開發(fā)的房地產(chǎn)。理由是：
1.股東對項(xiàng)目公司享有的投資權(quán)益與項(xiàng)目公司開發(fā)的房屋是兩個相離的財產(chǎn)集合。股東的投資權(quán)益獨(dú)立地屬于股東所有，項(xiàng)目公司開發(fā)的房地產(chǎn)的所有權(quán)利為項(xiàng)目公司獨(dú)立所有。
2.股東對項(xiàng)目公司享有的投資權(quán)益在一般條件下不具有有形財產(chǎn)的形態(tài)，而是以一種無形的權(quán)利形態(tài)出現(xiàn)的。這種權(quán)利具體體現(xiàn)在其對項(xiàng)目公司的收益、決策、管理、分配等行為上。因此，把房地產(chǎn)投資權(quán)益直接等同于具體的房地產(chǎn)實(shí)物是錯誤的。
在執(zhí)行被執(zhí)行人在項(xiàng)目公司享有的投資權(quán)益時，首先要對項(xiàng)目公司的經(jīng)營狀況尤其是贏利情況進(jìn)行調(diào)查和審查，確認(rèn)項(xiàng)目公司是否贏利及贏利的多少；其次，應(yīng)查明贏利是否已經(jīng)支付；再次，區(qū)別不同的情況作出處理。有收益且未支付的，法院應(yīng)裁定凍結(jié)其收益，并向項(xiàng)目公司發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，責(zé)令其不得將該收益支付給被執(zhí)行人。被執(zhí)行人對項(xiàng)目公司不享有收益的，法院不得直接扣劃項(xiàng)目公司的存款或執(zhí)行其房地產(chǎn)以清償被執(zhí)行人的債務(wù)。被執(zhí)行人的房地產(chǎn)投資權(quán)益具有財產(chǎn)價值且可以依法轉(zhuǎn)讓，法院可以依據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》（以下簡稱《規(guī)定》）第五十四條，通過對被執(zhí)行人享有的投資權(quán)益的變價轉(zhuǎn)讓來清償其債務(wù)。執(zhí)行法院裁定凍結(jié)、轉(zhuǎn)讓被執(zhí)行人的房地產(chǎn)投資權(quán)益時，應(yīng)當(dāng)同時向工商行政管理部門和項(xiàng)目公司以及項(xiàng)目公司的其他股東發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，明確規(guī)定各自的協(xié)助義務(wù)，如有違反而造成投資權(quán)益流失的，依法追究其相應(yīng)的賠償責(zé)任。
（二）以合作開發(fā)項(xiàng)目合同的形式合作建房的
若項(xiàng)目所有人是被執(zhí)行人，其所開發(fā)的房地產(chǎn)可以直接作為被執(zhí)行人的財產(chǎn)予以執(zhí)行。但若其他投資人是被執(zhí)行人時，該房地產(chǎn)在一般情況下不得直接執(zhí)行。理由是：
1.投資收益權(quán)是一種預(yù)期的收益而非確定的收益。因?yàn)椋康禺a(chǎn)權(quán)益的最終實(shí)現(xiàn)，有賴于投資人必須忠實(shí)地履行合同。
2.投資權(quán)益具有不確定性，因?yàn)楹贤男衅陂g，隨著投資人投資的變化而會導(dǎo)致權(quán)益分配的比例變化。由于此種合作形式的房地產(chǎn)開發(fā)均是以項(xiàng)目所有人的名義報建和銷售的，投資人忠實(shí)有效地履行完合作建房合同后，投資人有權(quán)要求項(xiàng)目所有人依合同的約定給付利潤或價值相當(dāng)?shù)姆课?，亦即被?zhí)行人對項(xiàng)目所有人擁有債權(quán)。對這種合資建房形成的房地產(chǎn)投資權(quán)益的執(zhí)行，合作合同已履行完畢的，可按照《規(guī)定》中對被執(zhí)行人到期債權(quán)執(zhí)行的規(guī)定進(jìn)行；對合作建房合同正在履行中的房地產(chǎn)投資權(quán)益的執(zhí)行，可以按照未到期債權(quán)的執(zhí)行來辦理：即向項(xiàng)目所有人發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，禁止項(xiàng)目所有人在到期后向被執(zhí)行人支付，待到期后，再發(fā)出履行通知要求項(xiàng)目所有人直接向申請執(zhí)行人履行。
三、關(guān)于對預(yù)售商品房的執(zhí)行
預(yù)售商品房在尚未取得產(chǎn)權(quán)證照時，其權(quán)屬仍歸房地產(chǎn)開發(fā)商。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商為被執(zhí)行人，開發(fā)的房地產(chǎn)為執(zhí)行標(biāo)的物時，對已全部支付或部分支付房款但未取得所有權(quán)的購房人權(quán)益如何進(jìn)行保護(hù)，是執(zhí)行實(shí)踐中亟待解決的問題。根據(jù)購房人與開發(fā)商合同履行情況的不同，對預(yù)售的商品房可做如下處理：
1.如購房人已向開發(fā)商付足房款或辦理了樓宇按揭手續(xù)，雖然此時因種種原因購房人尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證，但該房屋不能作為開發(fā)商的財產(chǎn)予以執(zhí)行，而可以當(dāng)做購房人的房屋予以執(zhí)行。
2.如購房人與開發(fā)商僅僅是簽訂了購房合同，未支付任何對價的，該房屋只能作為開發(fā)商的財產(chǎn)予以執(zhí)行。
3.購房人與開發(fā)商簽訂了購房合同并支付了部分購房款，且該房屋已交付購房人使用的，該房屋不能作為開發(fā)商的財產(chǎn)予以執(zhí)行，但可以作為購房人的財產(chǎn)予以執(zhí)行，但執(zhí)行所得價款應(yīng)優(yōu)先返還開發(fā)商尚未收取的購房款。
4.購房人與開發(fā)商簽訂了購房合同并支付了部分購房款，但房屋沒有交付的，該房屋可以作為開發(fā)商的財產(chǎn)予以執(zhí)行，但執(zhí)行所得價款應(yīng)優(yōu)先償還購房人已支付的房款。