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農村房屋執(zhí)行拍賣難的成因分析和應對
作者：張烈忠發(fā)布時間：2010-08-19
執(zhí)行案件時，在依法查封被執(zhí)行人處于農村的房屋后，對該房屋要么不能拍賣、要么拍賣成功率極低，債權人的正當權益往往難以實現。為提高此類案件的執(zhí)行率，有必要分析農村房屋執(zhí)行拍賣難的成因，并有針對性地提出應對之策，以維護當事人的合法權益和樹立司法權威。
農村房屋執(zhí)行拍賣難，既有法律上的障礙，又有客觀上的阻力。
1、法律上的障礙。大多農村房屋系被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的唯一居所，根據司法解釋規(guī)定，只能查封不能拍賣。《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。受農村經濟條件制約，被執(zhí)行人在農村有兩處或兩處以上居所的不多。
將農村房屋轉讓給該集體組織以外的人難以辦理產權手續(xù)。土地管理法第六十三條規(guī)定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”。由此可見，農村房屋宅基地屬于集體土地，只有本集體組織村民才享有宅基地使用權，如轉讓給該集體組織以外的人，不能辦理房屋所有權和土地使用權證。購房款不是小數目，如果沒有產權保障，集體組織以外的人稍微有點理性，自然不會購買。
2、客觀上的阻力。農村房屋處于比較偏僻的鄉(xiāng)村，與處于城鎮(zhèn)的房屋相比流動性差，不容易通過拍賣出售。一般情況下，除了該房屋當地的村民可能購買外，其他想在農村買房的人不多，無人參與競買的場面時有發(fā)生。
同時，被執(zhí)行人對法院強制拍賣房屋大多心存抵觸情緒，潛在的購房者出于“有錢不買冤家房”的心理而不愿購買。農村屬于“熟人社會”，宗族觀念較強，如買房后在當地居住，買房者與被執(zhí)行人“低頭不見抬頭見”，購房者大多擔心被執(zhí)行人不搬出房屋，或強制搬出后被執(zhí)行人故意經常找茬，存在糾紛隱患。
執(zhí)行案件時，在依法查封被執(zhí)行人處于農村的房屋后，對該房屋要么不能拍賣、要么拍賣成功率極低，債權人的正當權益往往難以實現。執(zhí)行拍賣農村房屋雖然存在種種困難，但并不表明執(zhí)行人員可以無所作為，應充分發(fā)揮自身的主觀能動性，在不違背現有法律相關規(guī)定的情況下，找準保障被執(zhí)行人及其近親屬居住權與維護債權人利益之間的平衡點，盡可能使案件得以執(zhí)行。具體可以采取以下辦法：
1、拍賣涉農房屋的租賃權。如被執(zhí)行人在農村僅有一處房屋，但若該地處于城市郊區(qū)，房屋租賃需求量大，在不影響被執(zhí)行人及其近親屬居住的情況下，對其富余房間拍賣房屋租賃權，用租金收入清償債務。
2、通過置換方式擠出資金。被執(zhí)行人僅有的一處農村房屋如房價較高，能通過拍賣方式變現的，可以用拍賣所得款中的部分資金為被執(zhí)行人購置相對廉價但足以保障被執(zhí)行人及其近親屬居住的房屋，多余資金用于清償債務，這樣既保障了被執(zhí)行人一家的居住權，又能以多余房款償還申請人的債務。《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》雖然規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，不得拍賣、變賣或者抵債，但這一規(guī)定的目的在于保障被執(zhí)行人一家的生存居住權，在置換的房屋能充分保障被執(zhí)行人一家居住權的情形下，應允許拍賣，這并不違背該司法解釋的制定目的，否則對債權人來說有失公允。
3、做好執(zhí)行拍賣前期工作。如有購買意向人，執(zhí)行人員首先應主持協(xié)商，促成購買意向人與被執(zhí)行人達成房屋購買協(xié)議，此時可直接用購買人支付的價款清償債務，無須啟動拍賣程序。如被執(zhí)行人有兩處以上房屋，可選擇地理位置較好、價值相對較高、容易變現的房屋作為拍賣標的物。在拍賣前，應提前一定的時間，向該執(zhí)行人所在的集體組織成員公告拍賣事項，告知購買人在拍賣成交、支付對價、依法辦理過續(xù)手續(xù)后，享有房屋產權，以便有購買意向、同一集體組織村民積極參與購買。
4、加大對妨礙拍賣行為的打擊力度。在執(zhí)行涉農房屋拍賣活動中，應樹立起司法權威，對被執(zhí)行人及案外人妨礙法院執(zhí)行拍賣的違法行為，依法進行制裁，確保購買人對該房屋的物權得以全面實現，以消除購買人心中存在的種種顧慮。
來源：中國法院網都昌頻道