本文介紹房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓注意事項(xiàng)，主要有在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、附屬物的轉(zhuǎn)讓、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移以及告知義務(wù)等需要注意的內(nèi)容。
2003 年12 月1 日起實(shí)施的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)，對(duì)在北京市范圍內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)范，《辦法》與此前頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》及最高院的一些司法解釋對(duì)照，各有側(cè)重。因此，律師在為北京市范圍內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為提供法律服務(wù)時(shí)，應(yīng)綜合考慮以上法規(guī)及司法解釋的規(guī)定，全面審查轉(zhuǎn)讓行為的合法性及每一環(huán)節(jié)的法律后果，以保證律師提供的法律服務(wù)的質(zhì)量。下面，筆者將就《辦法》中涉及的一些事項(xiàng)，提出幾個(gè)應(yīng)注意的問(wèn)題。
一、在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件
《辦法》第十條規(guī)定的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件與其它法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件相同，即：(1)已支付了全部土地出讓金，并取得了土地使用權(quán)證書;(2)完成了開發(fā)投資總額的25%以上。應(yīng)注意的是，通常意義上理解，以上規(guī)定應(yīng)是針對(duì)的轉(zhuǎn)讓方，但是，根據(jù)最高人民法院2003 年6 月9 日《關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓方未按規(guī)定完成土地的開發(fā)投資即簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題的答復(fù)》的規(guī)定，只要“轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并且轉(zhuǎn)讓方和受讓方前后投資達(dá)到完成開發(fā)投資總額的25%以上，已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，或者雖然沒(méi)有辦理登記手續(xù)，但當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)主管部門同意補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓合同可以認(rèn)定為有效。”也就是說(shuō)，“完成開發(fā)投資總額的25%以上”，可以理解為“轉(zhuǎn)讓方和受讓方前后投資達(dá)到25%以上”，在此情況下，只要履行了一定手續(xù)，轉(zhuǎn)讓行為是合法有效的。在實(shí)踐中，我們經(jīng)常遇到轉(zhuǎn)讓方投資尚未達(dá)到25%，而要轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的情況，因此，最高院以上這一司法解釋，對(duì)我們判斷某一轉(zhuǎn)讓行為的合法性，具有非常重要的指導(dǎo)意義。
二、附屬物的轉(zhuǎn)讓
《辦法》第十三條規(guī)定，“可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車庫(kù)等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明;沒(méi)有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓。”按照簽訂買賣合同的通常方式，買賣標(biāo)的應(yīng)該是明確的，即在合同中嚴(yán)格約定的，在合同中未約定的，一般不認(rèn)為是買賣標(biāo)的。但《辦法》中的規(guī)定正好與之相反，對(duì)附屬物未約定即視為轉(zhuǎn)讓。雖然筆者對(duì)此持有異議，但既然已如此規(guī)定，即應(yīng)在起草、審查房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同條款時(shí)予以充分注意，要求當(dāng)事人明確房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容以及非轉(zhuǎn)讓內(nèi)容，以免因通常意義上的理解，而使當(dāng)事人蒙受不必要的損失。
三、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移日和權(quán)屬轉(zhuǎn)移日
《辦法》第二十四條規(guī)定了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移日，即：“房地產(chǎn)滅失、損毀的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起由受讓人承擔(dān)，但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的除外。”這一規(guī)定與《合同法》的規(guī)定相符，但應(yīng)注意的是，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移日與房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移日并不相同。《辦法》第二十三條對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移日的規(guī)定為：“房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的日期，以市或者區(qū)、縣國(guó)土房管局登記的日期為準(zhǔn)。”對(duì)于登記日期，《辦法》第二十一條規(guī)定為“簽訂轉(zhuǎn)讓合同或者取得與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件生效后90 日內(nèi)”。在商品房銷售行為中，登記日期一般為房屋竣工、發(fā)展商取得項(xiàng)目權(quán)屬證書或確權(quán)證明以后。在其它房產(chǎn)買賣中，交付日期與辦理權(quán)屬登記日期也往往并不同時(shí)。因此，既不能認(rèn)為在房地產(chǎn)交付時(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬就發(fā)生了轉(zhuǎn)移，也不能以為辦完權(quán)屬登記后房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)才轉(zhuǎn)移至受讓方。對(duì)此還應(yīng)該注意以下兩點(diǎn)：一是《合同法》及《辦法》均規(guī)定對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間，當(dāng)事人可以另行約定，這就為律師根據(jù)當(dāng)事人的不同情況而提出最大限度維護(hù)當(dāng)事人利益的建議，提供了較大的操作空間。二是在非商品房現(xiàn)房買賣合同中，當(dāng)事人往往約定受讓方全部房款付清后才辦理權(quán)屬登記，而合同約定的付款多為分期付款，付款期長(zhǎng)達(dá)數(shù)月甚至數(shù)年，這時(shí)就要注意該條款是否違反了在簽訂合同后90日內(nèi)辦理權(quán)屬登記的規(guī)定，以免在申領(lǐng)權(quán)屬證書時(shí)遇到困難。
四、幾個(gè)重要的告知義務(wù)
1.抵押告知。《辦法》第三十九條規(guī)定：“預(yù)售已抵押的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并將抵押情況告知預(yù)購(gòu)人。”這里規(guī)定了兩個(gè)告知義務(wù)，一個(gè)是對(duì)抵押權(quán)人，一個(gè)是對(duì)預(yù)購(gòu)人。《辦法》并沒(méi)有對(duì)未履行以上告知義務(wù)的法律責(zé)任進(jìn)行表述，但根據(jù)《擔(dān)保法》及最高院《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》的有關(guān)規(guī)定，如未告知，則抵押權(quán)人有權(quán)主張轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，而預(yù)購(gòu)人則可因轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，要求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。由此可見(jiàn)，未履行告知義務(wù)的法律后果是非常嚴(yán)重的。另一北京市京都律師事務(wù)所方面，此處規(guī)定的通知和告知，并未要求征得對(duì)方同意(轉(zhuǎn)讓價(jià)款明顯低于價(jià)值，抵押人又不提供擔(dān)保的除外)。因此，只要注意履行，便可避免很大的不必要的損失。
2.規(guī)劃變更告知。《辦法》第四十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的預(yù)購(gòu)人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。”此處規(guī)定的就不僅僅是告知義務(wù)，而是必須征得預(yù)購(gòu)人同意。但《辦法》對(duì)如果預(yù)購(gòu)人不同意變更而引致的后果，即是開發(fā)企業(yè)就不能變更，還是仍可變更但預(yù)購(gòu)人可解除合同，并沒(méi)有進(jìn)行規(guī)定，其它法規(guī)亦無(wú)相關(guān)規(guī)定。筆者認(rèn)為，其立法本意應(yīng)為預(yù)購(gòu)人不同意即不能變更，如已批準(zhǔn)變更，預(yù)購(gòu)人有權(quán)主張變更無(wú)效。否則，只要直接規(guī)定變更后預(yù)購(gòu)人享有的選擇權(quán)就可以了。這里應(yīng)該指出，北京市國(guó)土房管局?jǐn)M訂的《商品房預(yù)售合同》示范文本第十條，其內(nèi)容仍為規(guī)劃變更被批準(zhǔn)后10 日內(nèi)通知買受人，此款內(nèi)容無(wú)應(yīng)征得預(yù)購(gòu)人同意的表述，與《辦法》規(guī)定不符，應(yīng)予相應(yīng)調(diào)整。
3.轉(zhuǎn)讓告知。《辦法》第五十一條規(guī)定：“已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目依法轉(zhuǎn)讓的，項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)預(yù)售許可。原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起10 日內(nèi)書面通知預(yù)購(gòu)人，預(yù)購(gòu)人在收到書面通知之日起30 日內(nèi)，有權(quán)解除預(yù)售合同。”這里首先應(yīng)注意的是項(xiàng)目受讓人應(yīng)另行申請(qǐng)項(xiàng)目預(yù)售許可，而不能繼續(xù)使用原有的許可文件。另外就是轉(zhuǎn)讓人就轉(zhuǎn)讓行為對(duì)預(yù)購(gòu)人的告知義務(wù)。《辦法》雖然沒(méi)有規(guī)定轉(zhuǎn)讓方未通知預(yù)購(gòu)人的法律責(zé)任，但筆者認(rèn)為，在此情況下，預(yù)購(gòu)人在知道或應(yīng)當(dāng)知道項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后30 日，享有當(dāng)然的預(yù)售合同解除權(quán)，而不受項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)間的限制。這就要求項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方和受讓方均重視轉(zhuǎn)讓方的告知義務(wù)的履行，以避免因未履行此項(xiàng)義務(wù)而產(chǎn)生的預(yù)購(gòu)人退房損失承擔(dān)責(zé)任的糾紛。
