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    銀行為何鐘愛房地產(chǎn)
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:878 ℃

      寬松的貨幣政策和銀行信貸無疑是泡沫形成的主要推手,那么銀行為什么偏好房地產(chǎn)信貸呢?

      自中世紀(jì)出現(xiàn)正式的銀行以來,傳統(tǒng)的商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)主要是以短期信用貸款為主,更多地是為資金流轉(zhuǎn)及貿(mào)易融資,這在英國銀行業(yè)表現(xiàn)得尤為突出。銀行與客戶的關(guān)系也主要以信用貸款為主。銀行主要依靠與客戶的長期合作關(guān)系獲得其信用信息,并在放貸過程中不斷對借款人信譽(yù)和經(jīng)營狀況進(jìn)行監(jiān)測。在大規(guī)模投資和經(jīng)濟(jì)全球化時(shí)代之前,這類短期融資可以滿足絕大部分融資需求。但是,隨著投資項(xiàng)目的擴(kuò)大和業(yè)務(wù)的擴(kuò)展,依靠長期合作關(guān)系顯然不足以有效監(jiān)督客戶的信用風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),這也是為什么直接融資方式在19世紀(jì)獲得重要發(fā)展的原因之一,最著名的例子就是馬克思對美國通過發(fā)行股票修建鐵路的高度贊嘆。

      當(dāng)然,在無法有效獲得客戶歷史信用記錄及對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效監(jiān)督的情況下,銀行也并非沒有辦法,這時(shí)充足的抵押品就顯得非常重要。特別是對于那些中小企業(yè)而言,檢查借款人的歷史信用以及目前的信用狀況,并且調(diào)查借款人未來收益的真實(shí)性,對于銀行來說并非是一件容易的事情,而且還要花費(fèi)大量的成本。最便捷的方法就是對那些擁有固定資產(chǎn)的中小企業(yè)進(jìn)行抵押貸款。然而,作為中小企業(yè),特別是一些服務(wù)行業(yè)(如零售業(yè)、餐飲住宿業(yè),IT業(yè),等等)的中小企業(yè),雖然可能擁有良好的投資項(xiàng)目和穩(wěn)定的未來現(xiàn)金流,但由于生產(chǎn)技術(shù)和行業(yè)性質(zhì)的原因,其擁有的生產(chǎn)型設(shè)備類固定資產(chǎn)非常少,因而房產(chǎn)成為其能夠用來進(jìn)行抵押的最重要的固定資產(chǎn)。當(dāng)然,房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展就與抵押貸款密不可分,而一些相關(guān)行業(yè),如建筑業(yè),也常常利用房地產(chǎn)作為抵押。這樣,房地產(chǎn)業(yè)對銀行的作用就不僅僅是房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè),而是涉及到很多其他行業(yè)。

      在房地產(chǎn)貸款市場以及以房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)為抵押的貸款市場上,一個(gè)非常明顯的特征就是用于抵押的資產(chǎn)價(jià)值與能夠獲得的貸款數(shù)量之間有一種相互促進(jìn)的作用。如果資產(chǎn)價(jià)值上升,也即抵押品價(jià)值上升,那么借款人就能夠更容易地獲得更多的貸款。更多的貸款又導(dǎo)致更多的流動(dòng)資金,其中一部分資金將以各種各樣的形式流回到房地產(chǎn)市場上,這樣又推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上升,從而形成一個(gè)“抵押品價(jià)值——銀行信貸數(shù)量”的正反饋過程。這個(gè)過程在美國和日本都表現(xiàn)得非常明顯。

      從圖1可以看到,大部分時(shí)間內(nèi),美國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額的增長都要大于商業(yè)銀行全部信用的增長,只是在房價(jià)下行或房地產(chǎn)泡沫崩潰之后的個(gè)別時(shí)期(如2007年和2008年),房地產(chǎn)貸款增速才落后于總體信用規(guī)模的增長。同時(shí),可以看到,房地產(chǎn)類貸款占全部信用的比重持續(xù)提高。雖然在房價(jià)下行波動(dòng)或泡沫崩潰時(shí)期出現(xiàn)一定的下滑,但趨勢上仍然是上升的。目前,美國商業(yè)銀行這一比重已高達(dá)40%多,而上世紀(jì)90年代則僅為30%左右,上世紀(jì)80年代為20%多,1950年~1970年則保持在10%~20%之間,而在“二戰(zhàn)”結(jié)束到1950年,這一比重僅為個(gè)位數(shù)。

      雖然沒有連續(xù)的時(shí)間序列數(shù)據(jù),但日本房地產(chǎn)貸款的比重也由1970年的4%上升至1997年的12%,而以土地和房地產(chǎn)作為抵押的貸款占全部貸款的比重應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)直接貸款。例如大部分以房產(chǎn)作為抵押的中小企業(yè)貸款占全部貸款的比重則由34%上升至57%。

      資產(chǎn)價(jià)格和貸款數(shù)量之間存在著相互促進(jìn)的關(guān)系,而這種靜態(tài)關(guān)系還可以擴(kuò)展至未來資產(chǎn)價(jià)值和貸款數(shù)量上。如果現(xiàn)在的資產(chǎn)價(jià)值高,未來的資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)高,現(xiàn)在的貸款數(shù)量高,未來的貸款數(shù)量也會(huì)高;現(xiàn)在的資產(chǎn)價(jià)值高,未來的貸款數(shù)量也往往會(huì)比較高,因?yàn)榭梢杂酶嗟馁Y產(chǎn)做抵押來獲得更多的貸款。

      這看上去是一個(gè)自增強(qiáng)的正反饋機(jī)制。但是,這里有一個(gè)非常重要的問題,那就是貸款終歸是要還的。在資產(chǎn)價(jià)值一定的情況下,如果資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下降的波動(dòng),甚至是大幅度的下降,那么必然對未來資產(chǎn)價(jià)值和銀行信貸產(chǎn)生連鎖性負(fù)面影響。

      可以做個(gè)類比的是,銀行信貸是食草動(dòng)物,比如是鹿,而資產(chǎn)價(jià)格是食肉動(dòng)物,比如是狼。在條件舒適的情況下,由于水草豐盛,當(dāng)鹿增加時(shí),狼的數(shù)量也會(huì)上升,但狼的增加會(huì)使更多的鹿被吃掉,當(dāng)在各種因素作用下水草變得不那么豐美,鹿的繁殖速度降低,那么狼的數(shù)量也會(huì)隨著降低。當(dāng)然,這個(gè)機(jī)制是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程,兩者并非同步變化。盡管這個(gè)例子并非十分恰當(dāng),但我們還是可以看到,資產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸的關(guān)系。而這里,水草實(shí)際上也就可以比喻為貨幣政策。我們已經(jīng)指出,銀行信貸的擴(kuò)張和資產(chǎn)價(jià)格上升的背后,始終都有寬松的貨幣政策的影子。

      當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格崩潰時(shí),如果其市場價(jià)格已經(jīng)低于抵押資產(chǎn)的賬面價(jià)值,那么借款人將很可能出現(xiàn)貸款違約行為,甚至是破產(chǎn),從而導(dǎo)致銀行大量壞賬的出現(xiàn)。由于銀行的高杠桿率,大規(guī)模的壞賬沖銷將嚴(yán)重?fù)p害銀行的資本金,而這將進(jìn)一步削弱銀行的放貸能力,從而資產(chǎn)價(jià)值與銀行信貸的正反饋機(jī)制的方向完全倒了過來。資產(chǎn)價(jià)格下降導(dǎo)致銀行產(chǎn)生大量壞賬,銀行貸款收縮,進(jìn)一步導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格下降。這樣,整個(gè)社會(huì)的信用環(huán)境就會(huì)異常緊張,經(jīng)濟(jì)也會(huì)出現(xiàn)萎縮。

      由于銀行的存款負(fù)債是剛性的,這樣銀行的大量盈利必須用來修補(bǔ)資產(chǎn)負(fù)債表。整個(gè)社會(huì)將處于漫長的資產(chǎn)負(fù)債表修補(bǔ)過程,經(jīng)濟(jì)也將長期低迷。上世紀(jì)90年代以來日本的長期經(jīng)濟(jì)低迷,很大一部分原因就在于此。

      目前,盡管全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象,但很難樂觀判斷美國金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債表修補(bǔ)速度。畢竟,美國工商業(yè)貸款利差仍未下降至危機(jī)前的水平。

      市場化10多年來,我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和銀行信貸的數(shù)據(jù)再次證明了上述觀點(diǎn)。

      截至2010年1季度,房地產(chǎn)貸款占全部信貸的比重接近20%,新增貸款中房地產(chǎn)貸款占比高達(dá)32.5%,而這僅僅是直接進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的貸款。近年來,我國中小企業(yè)貸款發(fā)展迅速。根據(jù)中國人民銀行的數(shù)據(jù),2009年我國中小企業(yè)人民幣貸款年末余額同比增長30.1%,累計(jì)新增3.4萬億元,占全部新增貸款的47.9%;2009年累計(jì)新增企業(yè)貸款5.7萬億元,其中大、中、小企業(yè)新增貸款占比分別是40.9%、34.3%和24.8%。雖然沒有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù),但顯然中小企業(yè)貸款中,很多都是以房地產(chǎn)作為抵押的。因而,目前的政策選擇,一方面貨幣政策應(yīng)該回歸中性,不給“鹿”以更多的草;另一方面在監(jiān)管政策方面,也應(yīng)該限制抵押貸款的按揭成數(shù),并對銀行貸款資產(chǎn)行業(yè)集中度做出具體的規(guī)定。

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