【基本案情】
2012年3月，陳某向王某借款10萬元，以陳某所有的一間房屋作抵押。雙方約定借款期限兩年，并到房屋登記機構辦理抵押登記手續。2012年9月，陳某將抵押的房屋以每月1千元的價格租給了朱某。
2014年3月，借款到期后王某要求陳某還款。陳某無力償還，并告知王某，自己將房屋出租給了朱某。王某認為，陳某已將房屋抵押給自己，是不能再將房屋出租他人，要求陳某解除與朱某無效的租賃關系，將房屋拍賣或變賣，以償還欠款。對于已抵押的房屋能否出租，出租后有何法律后果呢?
【案例分析】
一、抵押房產能否出租?
根據《物權法》第一百九十條“抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”。在抵押權設立后，法律并未禁止抵押物出租。首先，抵押權只是就抵押物優先受償的權利，抵押人陳某對抵押后的房屋仍享有所有權，對該房屋限購占有、使用、收益、處分的權利。其次，由于設定抵押是為了擔保債務的履行，抵押人將抵押物出租，可以更好地發揮抵押物的使用價值，從而更好地保證債權的實現。
因此，本案中陳某對房屋進行抵押后，仍然享有房屋的所有權，也可以進行出租。但已經辦理抵押的房屋出租時，若影響抵押權益時，租賃權是不得對抗抵押權，即優先受償抵押權。本案中，因為借款到期，王某要求陳某履行債務，則陳某應將房屋進行拍賣或變賣，并將拍、變賣款優先受償王某。
二、承租人的損失由誰承擔?
這里要分兩種情況考慮。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”
根據上述規定，如果陳某未書面告知朱某該房屋已抵押，陳某應承擔對由此給朱某帶來的損失。如果陳某已書面告知朱某，則損失由朱某自己承擔。本案中，朱某并不知道該房屋已抵押，因此陳某應賠償朱某的損失。
