亚洲福利影院-亚洲福利一区-亚洲福利一区-亚洲福利网站-国产一级片免费看-国产一级片免费看

今天是07月11日
免費(fèi)咨詢熱線
133-700-11000
首席律師
上海律師尤辰榮形象照片
  • 姓名:尤辰榮(19年資深律師)      
  • 職務(wù):高級合伙人律師      
  • 手機(jī):133-700-11000      
  • 證號:13101200410268604
  • 機(jī)構(gòu):上海英恒律師事務(wù)所
  • 地址:漕溪北路18號上海實(shí)業(yè)大廈34樓C座
  • (溫馨提示:來訪前務(wù)必電話預(yù)約,否則不予接待)
上海律師尤辰榮個人微信號
留言咨詢






    執(zhí)行房屋抵押應(yīng)注意的問題
    發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:902 ℃

    《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》(以下簡稱《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》)自2005年12月21日施行以來,各地法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)對如何執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行了有益的探索。本文就執(zhí)行抵押房屋過程中值得關(guān)注的具體問題進(jìn)行探討。

      一、啟動執(zhí)行抵押房屋程序的前題條件。

      啟動執(zhí)行抵押房屋程序,必須先由申請執(zhí)行人提出申請并經(jīng)執(zhí)行機(jī)構(gòu)審查。根據(jù)當(dāng)事人意思自治原則及法院居中裁判執(zhí)法的精神,為體現(xiàn)當(dāng)事人對自己的實(shí)體權(quán)利和程序權(quán)利有完全的處分權(quán),應(yīng)由申請執(zhí)行人提出強(qiáng)制執(zhí)行抵押房屋的申請,并且申請執(zhí)行人必須是房屋抵押權(quán)人。《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》第一條對此有明確規(guī)定。

      法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)在審查申請執(zhí)行人的執(zhí)行抵押房屋申請時,除《執(zhí)行抵押房屋規(guī)定》第六條所規(guī)定的特殊情形(即被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題)外均應(yīng)審查通過,進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行抵押房屋階段。

      二、在強(qiáng)制拍賣抵押房屋過程中應(yīng)注意的幾個問題。

      (一)執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)向設(shè)定抵押的被執(zhí)行人發(fā)出拍賣、變賣抵押房屋的民事裁定書,裁定書同時給予被執(zhí)行人六個月的主動騰空房屋寬限期。裁定書應(yīng)及時送達(dá)雙方當(dāng)事人。

      筆者認(rèn)為,如被執(zhí)行人符合下列情形的,則不應(yīng)給予六個月的寬限期:(1)被執(zhí)行人有兩處住房;(2)被執(zhí)行人抵押住房無人居住。出現(xiàn)上述情形之一者,應(yīng)立即進(jìn)入拍賣、遷讓程序。

      (二)寬限期屆滿后,被執(zhí)行人仍未遷出的,執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)立即按照最高法院關(guān)于執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定,啟動拍賣程序。同時告知申請執(zhí)行人應(yīng)著手提供被執(zhí)行人居住房屋。

      經(jīng)過拍賣、變賣程序,抵押房屋拍賣成交后,由申請執(zhí)行人提供可供法院強(qiáng)制遷讓的房源,法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)遂作出強(qiáng)制遷讓的裁定,并按照民訴法二百二十九條的規(guī)定張貼強(qiáng)制遷讓公告,告知被執(zhí)行人如逾期不遷讓,則由法院強(qiáng)制遷讓。

      作為拍賣抵押房屋的一種例外情形,如抵押房屋流拍,則按規(guī)定將其作價交申請執(zhí)行人抵債。申請執(zhí)行人拒絕接受抵債的,執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)終止抵押房屋的拍賣、變賣。

      其實(shí),執(zhí)行抵押房屋的難點(diǎn)還在于如何確定所置換的房源以及如何強(qiáng)制遷讓。筆者對此提出如下觀點(diǎn)。

      (1)如何確定置換房源。

      筆者認(rèn)為,申請執(zhí)行人提供被執(zhí)行人基本居住房屋或臨時住房時應(yīng)優(yōu)先考慮能滿足被執(zhí)行人基本居住并擁有所有權(quán)的房屋(每人使用面積10平方米),但如果被執(zhí)行房屋現(xiàn)值減去執(zhí)行標(biāo)的后的差額小于或負(fù)于可購買被執(zhí)行人基本居住房屋所需資金且被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的,應(yīng)由申請執(zhí)行人提供臨時住房。

      申請執(zhí)行人在選擇置換的房源時應(yīng)與執(zhí)行機(jī)構(gòu)密切配合,應(yīng)充分考慮三項(xiàng)因素:a.執(zhí)行標(biāo)的;b.抵押房屋的市場價值;c.申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人提供的基本住房或臨時住房所需成本(可參照當(dāng)?shù)胤课菪姓芾聿块T有關(guān)標(biāo)準(zhǔn))。此外,還需將拍賣、遷讓抵押房屋過程中發(fā)生的一些費(fèi)用如評估、拍賣、搬運(yùn)、過戶等費(fèi)用納入執(zhí)行成本一并考慮。

      根據(jù)個案的具體情況不同,可分別采取“以小換大、以差換好、以遠(yuǎn)換近”的辦法來為被執(zhí)行人置換房屋,申請執(zhí)行人在為被執(zhí)行人及其家屬提供臨時住房時,應(yīng)支付不少于一年的房租金,房租金從房屋拍賣或變賣價款中優(yōu)先扣除。

      (2)如何強(qiáng)制遷讓房屋。

      在拍賣、變賣抵押房屋完成及置換房屋確定并落實(shí)以后,對被執(zhí)行人實(shí)施強(qiáng)制遷讓房屋便顯得至關(guān)重要。強(qiáng)制遷讓又分為強(qiáng)制遷出抵押房屋和強(qiáng)制遷入置換房屋兩個過程。執(zhí)行法官既要摸清被執(zhí)行人及其家屬的思想動態(tài)及有關(guān)動向,針對性地盡量做好思想工作,又要積極向上級匯報案情,作好執(zhí)行預(yù)案,周密安排,尤其在人員安全、證據(jù)保全、財產(chǎn)搬運(yùn)等方面確保萬無一失,遷出和遷入環(huán)環(huán)相扣,一氣呵成。

      (三)要確保執(zhí)行抵押房屋全過程的程序公開。因執(zhí)行抵押房屋會碰到各種復(fù)雜情況,且工作量大,故執(zhí)行法官必須將各項(xiàng)執(zhí)行措施向雙方當(dāng)事人公開,以公開促公正,以規(guī)范促公正。

      總之,執(zhí)行好抵押房屋的案件確實(shí)不易,它凝結(jié)著執(zhí)行法官的汗水和智慧。執(zhí)行法官通過執(zhí)行此類案件所要達(dá)到的目的,就是既要實(shí)現(xiàn)申請執(zhí)行人的債權(quán),又要保護(hù)被執(zhí)行人的基本生存權(quán),并在其中努力尋求雙方當(dāng)事人利益的合理平衡,為實(shí)現(xiàn)社會的公平正義、和諧發(fā)展盡心盡責(zé)。

    本文對我有幫助?點(diǎn)擊【右下角】的菜單里的"分享"按鈕分享給你的朋友們吧~
    【上一篇】
    【下一篇】
    相關(guān)文章:
    滬上找律師,就上滬律網(wǎng)~
    上海律師咨詢熱線
    主站蜘蛛池模板: 搞怪情侣头像| douyin.com| 王艺婵| 布里特·艾克拉诺| 欧美变态sososo另类| 二年级上册第一单元数学试卷可打印 | 库尔斯克会战电影| 浙江卫视今晚电视节目表| 达利园广告| 燕郊在线| 电视剧《节妇》在线观看| 涨潮海岸| 护花使者歌词| 日韩 欧美 视频| 满宫春电影| 爱秀直播| 进击的巨人最终篇| 荡女奇行| 控制点电影| 爸爸妈妈去上班我去幼儿园歌曲简谱| 对称度| 中国古代寓言阅读记录卡| 欧美一级毛片免费视频| 武林外史电视剧免费观看| 蓝家宝电影| 带上她的眼睛| 白世莉电影 | 声色犬马 电影| 电影《盲井》| 网页抖音| 第一财经直播电视直播今日股市| 秦腔《铡美案》全本| 英语书七年级下册单词表| 日本xxx.| ab变频器中文说明书| 电影频道直播| 张俪写真集照片| 科室对分级护理落实情况检查记录| 分享视频| 女人香韩国电影| 团结就是力量歌词完整|