房屋抵押借款合同惹爭議
上海創(chuàng)金房產(chǎn)咨詢公司（簡稱“創(chuàng)金公司”）系本市一家房產(chǎn)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，同時(shí)提供小額房屋抵押借款服務(wù)。個(gè)體經(jīng)營者王某因經(jīng)營原因，急需一筆短期的資金。于是王某向創(chuàng)金公司提出借款請求。由于創(chuàng)金公司是由朱某出資設(shè)立的民營公司，朱某認(rèn)為純粹的抵押擔(dān)保在權(quán)利實(shí)現(xiàn)時(shí)頗費(fèi)周折，為能使創(chuàng)金公司的權(quán)利實(shí)現(xiàn)更為便捷，朱某又要求王某就該房屋與自己簽訂房屋買賣合同，并辦理了過戶手續(xù)。房屋買賣合同約定，屆時(shí)王某如歸還創(chuàng)金公司借款，則朱某歸還房屋；王某如未能全額還款，則朱某有權(quán)變賣房屋。手續(xù)辦完，創(chuàng)金公司向王某出借款項(xiàng)人民幣20萬元，但是借款到期時(shí)，王某只歸還8萬元，朱某為確保創(chuàng)金公司的權(quán)利及時(shí)實(shí)現(xiàn)，于是欲直接把系爭房屋出售。王某認(rèn)為朱某無權(quán)出售該房而訴諸法院，經(jīng)法院審理，判決支持了王某的訴請。
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本案朱某的出售行為未獲法院支持，基于以下原因。
首先，房屋買賣合同其實(shí)質(zhì)為借款抵押合同。很顯然，本案中創(chuàng)金公司是為實(shí)現(xiàn)自身的主債權(quán)而欲將王某的房屋作為償債擔(dān)保，并為更好、更便捷實(shí)現(xiàn)自己權(quán)利，而“創(chuàng)新”簽訂了“買賣合同”，按當(dāng)事人意見自治原則，該買賣合同實(shí)質(zhì)仍為抵押擔(dān)保性質(zhì)。
其次，朱某直接取得系爭房屋所有權(quán)的約定與實(shí)踐操作違反了我國擔(dān)保法相關(guān)規(guī)定。根據(jù)我國《擔(dān)保法》等法律、法規(guī)規(guī)定，擔(dān)保協(xié)議不能直接約定抵押權(quán)人在主債務(wù)未獲清償時(shí)即可獲得擔(dān)保物所有權(quán)。
>>律師提醒
1.本案中創(chuàng)金公司設(shè)定的對還款的擔(dān)保權(quán)，則應(yīng)當(dāng)與王某訂立擔(dān)保協(xié)議，并進(jìn)行抵押權(quán)登記，該作法實(shí)際上已能很好地保障了自己的權(quán)益。而創(chuàng)金公司的“創(chuàng)新”做法，實(shí)際上有違公平原則，并違反了法律規(guī)定，并不為法律認(rèn)可；
2.根據(jù)法律規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢园吹盅喝藚f(xié)議以抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。本案中，創(chuàng)金公司的行為違反了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的程序。
