問：2007年2月，我以55萬元的價格買下曹某名下的房屋，已交款30萬元，房屋也于當年3月交付我使用，但由于余款未付清，至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2008年6月，曹某在我不知情的情況下又以上述房屋作抵押，向黃某借款50萬，并辦理了房屋抵押登記手續(xù)。后因曹某未按時還款，黃某訴至法院并于 2013年4月向法院申請強制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，法院依法查封了曹某名下房屋并進行了評估，該房評估價值為106.29萬元。雖然二審判決確認我與曹某《房屋買賣合同》有效，但并未支持曹某協(xié)助辦理過戶手續(xù)的請求。因判決主文無執(zhí)行內(nèi)容，我至今未能申請執(zhí)行。請問，法院是否有權(quán)拍賣曹某名下的房屋?我應該怎樣維護自己的合法權(quán)益?
廣西 張某
答：首先，法院有權(quán)拍賣曹某名下房屋。
第一，由于你在買下曹某時并未辦理過戶手續(xù)，曹某在房屋產(chǎn)權(quán)仍屬自己，且在黃某對你與張某買賣房屋合同關(guān)系不知情的情況下，以房屋為抵押向黃某借款并辦理了抵押登記手續(xù)。因此，雖然你買房在前，卻沒有相對于黃某的抵押權(quán)得到優(yōu)先實現(xiàn)的事實與法律依據(jù)。
第二，雖然你與曹某簽訂的《房屋買賣合同》經(jīng)二審法院確認合法有效，但你要求曹某協(xié)助辦理過戶手續(xù)的訴訟請求并未獲得法院支持，判決主文并無執(zhí)行內(nèi)容。
而黃某要求曹某歸還50萬元的訴訟請求在獲得法院支持的同時，也獲得了就曹某提供的抵押物即爭議房屋的價值享有優(yōu)先受償權(quán)的確認，黃某據(jù)此就該借款向法院申請強制執(zhí)行，其權(quán)益應獲得優(yōu)先實現(xiàn)。
綜上，法院是可以拍賣曹某名下的房屋以優(yōu)先實現(xiàn)黃某的抵押權(quán)的。
其次，若法院拍賣了曹某的房屋導致你與曹某間的房屋買賣合同在客觀上無法履行，你可另行尋求救濟途徑，向法院起訴，追究曹某的違約賠償責任。
作者單位：廣西桂平市人民法院
