現(xiàn)在通過抵押貸款按揭購房的業(yè)務(wù)越來越成熟，但是，在辦理抵押貸款按揭業(yè)務(wù)時，還是有些問題需要注意，謹(jǐn)防抵押貸款過程中存在的法律問題。
(一)審查主體的合法性
1.按揭人及其擔(dān)保人
根據(jù)法律的規(guī)定，按揭人必須是具有完全民事行為能力的自然人或法人。按揭人如果是居民，必須提交以下材料：
(l)合法的本人身份證件，如居民身份證、戶籍本或其他有效證件。
(2)按揭人具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收人的證明或其他按期償還貸款本息能力的證明。
(3)符合法律規(guī)定的購買商品房的合同或協(xié)議，及銀行要求提供的其他有關(guān)材料。
在辦理樓宇按揭業(yè)務(wù)時，按揭人可由具有足夠代償能力的單位或個人作為其償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，該保證人必須提供同意擔(dān)保的書面材料及其經(jīng)濟(jì)收入和資信證明。
2. 按揭權(quán)人
根據(jù)中國人民銀行頒布的《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》的規(guī)定，“只有經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和農(nóng)村信用合作聯(lián)社，才能經(jīng)營個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)，其他金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)，未經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)，一律禁止辦理個人住房擔(dān)保貸款和委托個人住房擔(dān)保貸款”，并規(guī)定僅限于在實(shí)施國家安居工程的200多個城市才能辦理，其他城市不得開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)。因此，在辦理樓宇按揭業(yè)務(wù)時，一定要找有按揭貸款經(jīng)營權(quán)的機(jī)構(gòu)辦理，才能受到法律的保護(hù)。
(二)審查按揭物的合法性
《擔(dān)保法》明確規(guī)定抵押財產(chǎn)的范圍中包括“抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物”。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條規(guī)定，“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)”。按揭的標(biāo)的物即樓宇，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并具備合法的證明文件，否則不能作為按揭物。
(三)簽訂嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌唇液贤?/p>
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同”。樓宇按揭的抵押合同是確定按揭關(guān)系，明確各方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)的基本依據(jù)，也是抵押權(quán)人對抗第三人的憑證。當(dāng)事人應(yīng)在自愿、公平、等價有償和誠實(shí)信用的情況下簽訂合同，合同內(nèi)容必須符合中國的法律、法規(guī)和有關(guān)的規(guī)章制度，合同條款必須明確、完備和嚴(yán)謹(jǐn)。合同必須具備以下主要內(nèi)容：
1.按揭關(guān)系中按揭人、按揭權(quán)人即貸款人和擔(dān)保人的名稱或個人的姓名、住所;
