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    房產(chǎn)抵押公證≠房產(chǎn)抵押登記
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:927 ℃

      【案情】

      2013年5月,張先生借給李某人民幣50萬(wàn)元,當(dāng)時(shí)約定借期為三個(gè)月,到期后連本帶息一起歸還。李某為了顯示自己的履約誠(chéng)意,還拿出自己名下坐落在市區(qū)的一套價(jià)值60多萬(wàn)元的房產(chǎn),在公證機(jī)關(guān)的公證下與張先生簽訂了抵押合同,但抵押合同并未交房產(chǎn)或土管部門(mén)辦理抵押登記。

      三個(gè)月的期限很快就過(guò)去了,李某由于投資失敗未能向張先生償還分文本息。在多次催收未果后,張先生遂于2013年11月份將李某告上了當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ海?qǐng)求法院判決李某償還借款本金人民幣50萬(wàn)元及其利息,同時(shí)請(qǐng)求法院判決確認(rèn)其對(duì)李某名下的該套房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。2014年1月,法院經(jīng)審理查明,李某的該套房產(chǎn)并未辦理抵押登記,李某除欠張先生的錢(qián)外另欠下其他多人100多萬(wàn)元。最后,法院雖然判決李某應(yīng)當(dāng)償還張先生借款本金人民幣50萬(wàn)元及其利息,但并未支持張先生要求確認(rèn)其對(duì)李某名下的該套房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請(qǐng)求。

      【分析】

      根據(jù)公證法的規(guī)定,公證是指公證機(jī)構(gòu)根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請(qǐng),依照法定程序?qū)γ袷路尚袨椤⒂蟹梢饬x的事實(shí)和文書(shū)的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)。

      而根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定,抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)《擔(dān)保法》第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有,將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保;債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。以城市房地產(chǎn)等建筑物抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效。

      可見(jiàn),房產(chǎn)抵押公證主要是對(duì)簽訂房產(chǎn)抵押合同的行為以及房產(chǎn)抵押合同本身的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng),并不產(chǎn)生房產(chǎn)抵押合同成立的效力。而房產(chǎn)抵押登記則側(cè)重于確認(rèn)抵押合同的法律效力,從而確認(rèn)對(duì)該房產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)。

      《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十二條、第四十一條分別規(guī)定:“辦理抵押物登記的部門(mén)如下:(一)以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的,為核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的土地管理部門(mén);(二)以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的,為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén);(三)以林木抵押的,為縣級(jí)以上林木主管部門(mén);……”、“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效。”

      綜上所述,只有房產(chǎn)抵押登記才能產(chǎn)生房產(chǎn)抵押合同生效的法律效果,只有辦理了房產(chǎn)抵押登記的,在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人才有權(quán)要求以該房產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該房產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。而房產(chǎn)抵押公證僅證明了房產(chǎn)抵押合同成立,并不能證明抵押合同已經(jīng)生效,在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),依照擔(dān)保法的規(guī)定,債權(quán)人是不能以該房產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該房產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)摹?/p>

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