導(dǎo)讀：房屋抵押貸款是一種商業(yè)行為，在進(jìn)行的過程中會(huì)存在一些風(fēng)險(xiǎn)，同樣也為存在一些問題，那么房屋抵押貸款過程中容易出現(xiàn)的問題具體有哪些呢？
一、抵押登記內(nèi)容與抵押合同約定不一致
在抵押貸款的實(shí)踐中，有的銀行很注意抵押合同的內(nèi)容但是忽視了抵押登記的具體要求，以致抵押登記內(nèi)容與抵押合同約定不一樣。如銀行與甲公司、乙公司簽訂了一份抵押擔(dān)保借款合同。合同約定，由銀行向甲公司發(fā)放貸款若干，由乙公司以其正在建設(shè)的兩幢寫字樓及其所附著的地塊的土地使用權(quán)為該貸款提供抵押擔(dān)保。為保證抵押確實(shí)有效，銀行要求乙公司辦理抵押登記，并將乙公司寫字樓及附著土地的使用權(quán)一并抵押的事項(xiàng)在報(bào)紙上予以公告。但事后，銀行從乙公司提供的登記文件看，乙公司只將寫字樓所附著的土地使用權(quán)設(shè)定抵押登記，而未將兩幢寫字樓辦理抵押登記。此處發(fā)生了抵押登記與抵押合同的效力何者優(yōu)先的問題。
根據(jù)《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定，以房屋等地上附著物或土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。由此可見，登記是抵押合同的生效要件。該案中雙方簽訂的抵押合同約定，將乙公司在建的兩幢寫字樓及其所附著之土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押。但在辦理抵押登記中，兩幢寫字樓未被列入抵押登記的范圍。那么合同中有約定而未被登記記載的抵押物是否生效?對此最高人民法院頒布的《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第61條明確規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)”。鑒于此，合同項(xiàng)下的有關(guān)對在建的兩幢寫字樓的抵押，因未依法登記而不能產(chǎn)生效力，銀行的合同項(xiàng)下?lián)碛械牡盅簷?quán)存在一定問題。另外，從法理來看，土地使用權(quán)與其地上附著物應(yīng)同時(shí)抵押。擔(dān)保法第36條規(guī)定：“以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。”鑒于本案的情況，依法應(yīng)將該在建寫字樓及其所附之土地使用權(quán)一并抵押。而且根據(jù)抵押合同的約定，也表露了當(dāng)事人愿將土地使用權(quán)和其在建工程一并抵押的真實(shí)意愿。同時(shí)，本案中的抵押合同的內(nèi)容曾在當(dāng)?shù)厝請?bào)上予以公告，在一定程度上起到公告的作用。據(jù)此，銀行可主張登記的抵押權(quán)的效力應(yīng)及于其地上建筑物。但該主張是否能得到法院的支持，有待法院對上述事實(shí)及相關(guān)證據(jù)的認(rèn)定。司法實(shí)踐中，法院較為注重抵押登記的效力。
二、登記程序不規(guī)范
在房產(chǎn)抵押貸款中還有因登記程序不規(guī)范引發(fā)糾紛的情形。如有一家企業(yè)在于銀行簽訂房產(chǎn)抵押合同時(shí)，將有房屋所有權(quán)證的廠房和實(shí)際擁有的土地使用權(quán)卻一直未辦理土地使用權(quán)證的土地使用權(quán)一并抵押給銀行。該抵押合同在房管部門辦理了抵押登記。該企業(yè)的土地使用權(quán)經(jīng)過了上級主管部門同意買受的。房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)沒有慎重審查申請登記材料，在沒有《國有土地使用權(quán)證》的情況下，僅憑抵押合同和《房屋所有權(quán)證》就辦理了抵押登記。該登記是在建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》時(shí)候辦理的，該辦法明確規(guī)定：以集體所有制企業(yè)房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會(huì)通過，并報(bào)上級主管機(jī)關(guān)備案;辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》《房或地產(chǎn)權(quán)證》等文件。在房產(chǎn)登記部門存在疏漏——缺乏《國有土地使用權(quán)證》的情況下辦理了抵押登記，此種登記的效力是否應(yīng)該得到肯定?有人認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)抵押合同簽訂后辦理了房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押登記有效，抵押合同也應(yīng)該有效。也有的人認(rèn)為，法院應(yīng)該從登記程序不規(guī)范的角度審查抵押登記的合法性和有效性。從實(shí)踐操作來看，這種登記程序上存在瑕疵的抵押手續(xù)能否得到法院的認(rèn)可，存在一定的或然性，因?yàn)楫吘谷狈γ鞔_肯定其有效性的法律規(guī)定。倘若抵押登記無效，從而導(dǎo)致抵押合同無效，則必然導(dǎo)致銀行的優(yōu)先受償權(quán)受損。
三、房產(chǎn)先出租后抵押
房產(chǎn)先出租后抵押，這是房產(chǎn)抵押貸款糾紛中時(shí)有發(fā)生的欺詐情形。房產(chǎn)所有人先串通第三者，通過合法的形式將房產(chǎn)租賃給第三者，租期較長(例如10年以上)，租金在訂立合同時(shí)一次付清。然后，將房產(chǎn)抵押給銀行取得貸款。該陷阱的迷惑性在于按常規(guī)的抵押物審查方法難于發(fā)現(xiàn)抵押物是否出租，法律意識不強(qiáng)的信貸員即使發(fā)現(xiàn)也未必能識別其中所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)，抵押登記機(jī)關(guān)對此項(xiàng)內(nèi)容通常也不予審查。出租的房產(chǎn)用于抵押的風(fēng)險(xiǎn)性在于，當(dāng)借款人不能按時(shí)歸還貸款，而金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，即使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)人與第三者約定的租期內(nèi)也不能受償分文。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第65條明確規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”這意味著，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，抵押人(原房屋產(chǎn)權(quán)人)與第三者簽訂的租賃合同仍然有效，無論是銀行還是其他的受讓人取得抵押房屋的產(chǎn)權(quán)，都不能自行與租賃人解除或變更合同，如果此時(shí)租金已經(jīng)一次性付清或租金明顯偏低的話，房產(chǎn)的價(jià)值肯定要大打折扣，其對銀行貸款也就很難談得上保障性。
四、以未結(jié)清建設(shè)工程款的房產(chǎn)抵押
以未結(jié)清建設(shè)工程款的房產(chǎn)抵押，或雖工程款已全付，但串通建筑公司出具未結(jié)清建設(shè)工程款的材料。對于該種欺詐情形，極為容易被貸款銀行的業(yè)務(wù)人員所忽視。因?yàn)橛械盅何镒冑u款項(xiàng)“優(yōu)先受償權(quán)”，人們通常認(rèn)為房產(chǎn)抵押了就相當(dāng)于進(jìn)了保險(xiǎn)柜，這一認(rèn)識是相當(dāng)危險(xiǎn)的。因?yàn)橥锨饭こ炭钜矊Ψ课葑冑u款項(xiàng)享有“優(yōu)先受償權(quán)”，而且最關(guān)鍵的是，拖欠建設(shè)工程款的“優(yōu)先受償權(quán)”要“優(yōu)先”于抵押的“優(yōu)先受償權(quán)”。這正是未結(jié)清建設(shè)工程款的房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)之所在。《合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。
五、以集體所有土地上的房產(chǎn)作抵押
以集體所有土地上的房產(chǎn)作抵押的貸款糾紛也時(shí)有發(fā)生。如位于農(nóng)村集體土地上的化肥廠欲購買一套化肥生產(chǎn)設(shè)備，因資金不足，向銀行申請貸款。銀行提出貸款須提供擔(dān)保，化肥廠提出用廠房作抵押擔(dān)保，雙方遂簽訂了《抵押貸款合同》。該合同規(guī)定化肥廠以其房產(chǎn)作抵押向銀行貸款100萬元，貸款期限為4年。后來，化肥廠因經(jīng)營不善瀕于倒閉，無力償還銀行貸款。銀行遂向法院起訴，要求實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)以清償化肥廠債務(wù)。
根據(jù)我國《民法通則》第八十九條第二項(xiàng)規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人可以提供一定的財(cái)產(chǎn)作為抵押物。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還。”根據(jù)上述規(guī)定，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式為折價(jià)或者變賣抵押物，并從賣得價(jià)金中清償?shù)盅喝说膫鶆?wù)。本案是房產(chǎn)抵押糾紛案，抵押標(biāo)的物是房產(chǎn)，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)不論用何種方式，處理抵押物——房產(chǎn)時(shí)，都涉及到房屋的地基——土地，即折價(jià)或變賣房產(chǎn)必然會(huì)附帶將土地折價(jià)或變賣土地。而本案中化肥廠的房產(chǎn)附屬于村集體所有的土地上，按照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，集體土地不以能轉(zhuǎn)讓。這就會(huì)使法院和當(dāng)事人處于兩難境地;若不轉(zhuǎn)讓土地，房產(chǎn)無法折價(jià)或變賣;若轉(zhuǎn)讓土地，又違反法律。
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