一、什么是抵押？
抵押是指債務人或第三人不轉移對抵押財產的占有而將該財產做為擔保的一種法律形式。其中提供財產擔保的債務人或第三人為抵押人，抵押權人即債權人所享有的權利就是抵押權。抵押權是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償的權利。由此可以看出抵押權是一種優先受償權，是抵押權人直接對物享有的權利，可以對抗物的所有人或第三人。
二、關于抵押登記
常見的抵押物可以分為動產和不動產兩大類。根據《物權法》第9條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅經依法登記發生效力未經登記不發生效力但法律另有規定的除外。”以及《物權法》第一百八十七條的規定，當事人以建筑物和其他土地附著物、建設用地使用權、正在建造的建筑物，以及以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立，不登記的，抵押權不生效。對于建設用地使用權、建筑物和其他土地附著物、海域使用權、以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權、正在建造的建筑物等不動產，實行的是登記生效主義。登記生效主義是指抵押權的成立除當事人之間存在抵押合同外，還必須進行登記，否則不產生抵押權成立之效力。（動產實行登記對抗主義）即登記具有決定不動產物權設立、移轉、變更或者消滅能否生效的效力。
就讀者咨詢的問題而言，由于債權人和抵押人只是簽訂了房屋抵押合同而未辦理抵押登記，故不動產抵押權并未設立，債權人自然無權要求對該房屋行使抵押權。
三、關于抵押合同的效力
《物權法》第185條第1款規定：“設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。”但是房屋未辦理抵押登記不影響房屋抵押合同的效力。《物權法》第15條對合同效力與物權效力的區分作出原則規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”登記是針對特權的變動而采取的一種公示方法，是否登記并不影響合同的效力。對于抵押合同的效力，該依據合同法來判斷而不能以不動產是否已經辦理物權登記為標準進行判斷。如果合同具備法律規定的生效要件則應該認為合同關系已經生效當事人應受合同的約束。違約者應該承擔違約責任。至于物權變動能否成就不影響合同的效力。
綜上，房屋抵押合同為要式合同，該合同并未直接產生抵押權這一擔保物權，而是必須辦理房屋抵押登記后才能設立抵押權，房屋抵押應當到有關主管部門（多數為房管局）辦理抵押登記，只有這樣抵押權才有效。但未辦理登記并不影響抵押合同的效力。如果抵押合同有效，債權人可依據合同追究對方的違約責任。
