網(wǎng)友咨詢:
我朋友小羅問向我借一筆錢，其女朋友小虹提供一套價值30萬元的房屋作為借款擔(dān)保。小羅和小虹與我三方簽訂了借款抵押合同，并到公證處做了公證。借款合同中訂明：小羅向我借款20萬元，一年后歸還，并以小虹房屋作為抵押，如到期不能還款我有權(quán)拍賣該房屋取回借款。簽訂合同后，我沒有和小虹去房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)。現(xiàn)在還款期限已過，小羅只歸還一部分錢給我。請問我能否要求洪小姐以房屋抵償借款？
律師回答：
《物權(quán)法》第187條規(guī)定，以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建筑的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。而一百八十條第一款規(guī)定中的財產(chǎn)包括了房屋。因此，按照上述規(guī)定，以房屋作為擔(dān)保物必須辦理抵押登記，方才設(shè)立。你到公證處去辦理了公證，只能證明其三方簽訂的合同上所載明的債權(quán)效力，但公證賦予不了其實現(xiàn)抵押權(quán)的物權(quán)效力。因此，你無權(quán)對洪小姐的房屋行使抵押權(quán)，只能向小羅行使要求歸還債款的債權(quán)。
知識延伸拓展：
房地產(chǎn)抵押合同是指債務(wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成的明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
房地產(chǎn)抵押合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同，抵押人是提供特定房地產(chǎn)作為抵押物擔(dān)保債權(quán)實現(xiàn)的債務(wù)人本身或債務(wù)人以外的第三人，抵押權(quán)人是債權(quán)人。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法主張就拍賣該房地產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。
房地產(chǎn)抵押合同具有從屬性。《物權(quán)法》第172條規(guī)定：設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效，擔(dān)保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外。所以，一般說來，主債權(quán)債務(wù)合同無效，抵押合同也無效。
