許多銀行認(rèn)為，土地使用權(quán)抵押在自己的手里，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)什么風(fēng)險(xiǎn)，所以，在貸前調(diào)查、貸后管理等相關(guān)重要環(huán)節(jié)便會(huì)出現(xiàn)懈怠思想，進(jìn)而導(dǎo)致對(duì)于潛在風(fēng)險(xiǎn)的防范時(shí)機(jī)怡誤。
一、要充分考慮土地使用者在土地的處分權(quán)方面受到相應(yīng)的法律約束問題。劃撥土地使用權(quán)是土地使用者通過各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權(quán)。由于歷史原因，公司、企業(yè)所使用的土地為劃撥土地使用權(quán)的情況普遍存在，在信貸業(yè)務(wù)實(shí)踐中銀行選擇以劃撥土地使用權(quán)作抵押物的現(xiàn)象也比較常見。由于劃撥土地使用權(quán)是以無(wú)償方式取得的，因而，土地使用者在土地的處分權(quán)方面也受到相應(yīng)的法律約束。銀行在辦理土地使用權(quán)抵押業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)注意規(guī)避因劃撥土地使用權(quán)處分、土地抵押價(jià)值減少或滅失而形成的風(fēng)險(xiǎn)。
二、要充分關(guān)注主體資格、法定要件、法定程序違法而形成的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)符合一定條件的，是可以設(shè)定抵押的。國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;(二)須有國(guó)有土地使用證;(三)具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明;(四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。”因此，銀行在選擇劃撥土地使用權(quán)作抵押物時(shí)應(yīng)首先嚴(yán)格執(zhí)行這些規(guī)定，避免因主體資格、法定要件、法定程序違法而形成的風(fēng)險(xiǎn)。
三、要充分關(guān)注土地使用權(quán)的使用過程中的一些“不可抗拒”因素引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。除了上述三種情況之外，還須注意如下三種情況所造成的風(fēng)險(xiǎn)。一是土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的。按照有關(guān)法律規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)人因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回其劃撥土地使用權(quán)。由于這種“無(wú)償收回權(quán)”是法律賦予的，抵押權(quán)是不能對(duì)抗的，由此會(huì)造成抵押權(quán)消滅。二是因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃需要，轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的。依照法律規(guī)定，市、縣人民政府對(duì)于劃撥土地使用權(quán)因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市建設(shè)規(guī)劃要求可以無(wú)償收回。由于這種“無(wú)償收回權(quán)”也是法定的，設(shè)定的抵押權(quán)隨著土地使用權(quán)的無(wú)償收回而終歸消滅。三是因抵押擔(dān)保的債權(quán)到期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)涉及劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?！稉?dān)保法》第五十六條規(guī)定“拍賣劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。”這是與以出讓方式取得的土地使用權(quán)抵押是不同的。按照國(guó)家土地局的規(guī)定，應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的份額一般不低于出讓土地使用權(quán)價(jià)款的40%，可見，土地抵押者對(duì)劃撥土地使用權(quán)拍賣后的價(jià)款僅有不足60%的支配權(quán)。
基于以上情況，銀行在選擇抵押物時(shí)應(yīng)盡可能地避免選擇劃撥土地使用權(quán)作抵押;若非以劃撥土地使用權(quán)作抵押不可時(shí)，應(yīng)對(duì)借款人的主體資格、資產(chǎn)負(fù)債狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、發(fā)展前景、土地所處地理位置做出認(rèn)真的分析，避免抵押期間出現(xiàn)土地被征用或企業(yè)遷移、解散、倒閉等情況。在核定貸款額度時(shí)，應(yīng)充分考慮土地評(píng)估值中包含40%土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的因素和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的土地價(jià)格市場(chǎng)波動(dòng)因素、貸款債務(wù)利息增加因素，從謹(jǐn)慎原則考慮，貸款的數(shù)額一般應(yīng)在土地評(píng)估價(jià)值的45%以內(nèi)確定。
