一、土地使用權與房屋產權在民法權利上是相互獨立的物權
根據我國現行的立法規定，可以用于抵押的土地使用權主要是根據出讓和轉讓合同取得的土地使用權，以及依國家劃撥方式取得的國有劃撥土地使用權。作為集體所有的土地因必須先由國家征用變為國家所有權以后才能夠轉讓，所以一般情形下，農村集體所有的土地不得用于抵押。在民法角度上，土地使用權屬于用益物權。所謂用益物權，是指在他人之物上得以使用收益而設立他物權。用益物權是以物的使用價值之取得為目的的物權。該種物權的法律特征表現為：其主體不是所有人而是使用人，其客體具有永久的不可移，其權利經登記公示具有排他性。
以房產設定抵押物時，抵押人得以自己所有或有權處分的房產進行抵押。房屋產權屬于民法上的所有權，即自物權。根據《民法通則》第七十一條的規定，自物權是指所有權人依法對自己所有的物享有占有、使用、收益和處分的權利。該種物權的法律特征：其主體是房屋所有人，其客體也具有不可移動性，其權利經登記公示也具有排他性。
土地使用權和房屋產權是兩種不同性質的，不能相互替代的，各具價值的物權。土地和房屋作為兩類不同的資源和生產資料、生活資料，決定了其抵押是兩種不同的財產抵押，兩者不具有同一性。
二、土地使用權和房屋產權之間的相依關系
土地是任何房產的基礎，是土地上建筑物的本質組成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用該土地。因此，房屋產權的取得，必須建立在已經依法取得土地使用權的基礎上，抵押人對房屋產權或土地使用權中的一種權利的處分，往往會涉及到另一種權利的變動。
在解放前，城市房屋買賣當事人之間，簽訂買賣契約時，必須同時簽訂房產與土地兩份契約，房屋買賣才成立。新中國成立后，雖然國家政策與法律法規規定，房屋與土地的權利變更，應貫徹執行的是“房隨地走”和“地隨房走”的總體原則，但國家并未強制推行這一原則。大概是由于土地和房屋是兩類不同的資源和生產資料、生活資料的原因，我國法律規定始終未將房屋產權或土地使用權變更的實際辦理手續歸入一口，而始終堅持了兩個互不相干的相互絕對獨立的部門來主管與辦理。這樣的結果，不但有與“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖，同時也帶來了實際中，變更土地使用權而不變更房屋產權，即“兩證”嚴重分離的現象。
三、房地產權利主體出現同一主體、非同一主體、非權利主體并存的狀態
民事主體只有依法取得土地使用權，才能在土地上依法興建房屋，取得房屋產權，土地使用權主體與房屋產權的主體應當是同一的。但是，隨著我國城市住房制度的改革和大規模商品房開發，城市私有房屋的比例呈逐步上升之勢，便出現了房屋產權與土地使用權的權利主體非同一狀態，即出現了區分所有的情形。房屋區分所有，也稱建筑物區分所有，是指數人、數人以上的更多人區分建筑物而各有其部分。表現為：
（1）、在高層商品樓房中可能住有幾十戶、數百戶自然人或法人，這些人都應成為房屋區分所有的主體，并各自有其相應的土地使用權；
（2）、一棟在房屋區分所有情況下，房屋所占用范圍內的土地使用權則由房屋區分所有的主體按份共有，便出現了由多個共有人共同行使一個土地使用權，共有人中的一人非經其他共有人同意，無權處分共有物；
（3）、在房屋區分出售后，土地使用權仍登記在商品房開發商手中，或對于原單位宿舍以房改后，由于房改政策與國有土地未辦出讓手續，其原劃撥土地使用權仍在單位手中；
（4）、用農民集體土地建房，包括現各地農村大力開展的農民住房改造所建的農民房，這些房屋不是建在農民的宅基地上，而是建在村上在村屬于農田地中統一劃出的土地上，有的地區甚至是按每人40平方米土地以“農民失地安置”為由劃地自行建房，其房屋未辦產權證，土地使用權也仍在集體--村上，農民、村民不是房屋所有者，不是土地所有者，更不是土地使用權的所有者。
