市政府金融辦 市房管局
（2009年1月）
第一條 為加強在建工程抵押管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《房屋登記辦法》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 凡在本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)進行在建工程抵押的，應(yīng)遵守本辦法。
第三條 本辦法所稱在建工程，是指正在施工建設(shè)的房屋。
本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
本辦法所稱在建工程抵押人，是指將合法取得的在建工程提供給抵押權(quán)人，作為履行債務(wù)擔(dān)保的企業(yè)。
本辦法所稱在建工程抵押權(quán)人，是指接受在建工程抵押貸款作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的銀行和經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)開展房地產(chǎn)抵押的其他金融機構(gòu)。
第四條 以依法取得的在建工程設(shè)立抵押的，該在建工程占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押。
第五條 市房地產(chǎn)管理局是本市在建工程抵押的行政主管部門，負責(zé)在建工程的抵押登記工作。
第六條 下列在建工程不得設(shè)定抵押：
（一）在建工程存在建筑承發(fā)包合同爭議的；
（二）行政罰沒、司法裁定和依法查封的（含土地查封）；
（三）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定不得設(shè)定抵押的其他情形。
第七條 在建工程中已經(jīng)預(yù)（銷）售的商品房不得設(shè)立抵押。在建工程占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)抵押的，須解除該抵押，方可辦理在建工程抵押。
已設(shè)立抵押的在建商品房預(yù)售的，必須經(jīng)過抵押權(quán)人書面同意。
第八條 以在建工程設(shè)立抵押的，必須交齊土地使用權(quán)出讓金，并取得國有土地使用權(quán)證，同時完成工程建設(shè)投資總額的百分之二十五以上（不含已交土地使用權(quán)出讓金）。
第九條 以兩宗以上在建工程設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押在建工程；在抵押權(quán)存續(xù)期間，其承擔(dān)的共同擔(dān)保義務(wù)不可分割。抵押當(dāng)事人另有約定的除外。
第十條 同一在建工程上已有其他抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)立抵押的情況告知抵押權(quán)人。
抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出抵押在建工程的價值。
第十一條 以多方投資聯(lián)建（合作建房、集資建房等）在建工程設(shè)立抵押的，應(yīng)取得聯(lián)建各方的書面同意。
第十二條 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的在建工程抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
第十三條 以有限責(zé)任公司、股份有限公司的在建工程抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
第十四條 以集體所有制企業(yè)的在建工程抵押的，必須經(jīng)職工（代表）大會通過，并報其上級主管部門備案。
第十五條 以國有企業(yè)法人的在建工程抵押，必須報市國有資產(chǎn)管理部門審批。
第十六條 企業(yè)用于抵押的在建工程，應(yīng)當(dāng)進行資產(chǎn)評估，并以評估確定的價值作為其價值。當(dāng)事人另有約定的除外。
第十七條 在建工程抵押，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項：
（一）抵押當(dāng)事人的名稱，單位所在地和法定代表人姓名、國籍等；
（二）抵押在建工程的名稱、建筑面積、處所；
（三）抵押貸款或擔(dān)保債務(wù)的價款、幣別、期限、利率、支付方式和地點、還本付息方式；
（四）抵押在建工程意外毀損、滅失責(zé)任；
（五）抵押在建工程保險受益人；
（六）抵押在建工程的占管方式；
（七）抵押在建工程被處分時受償人的受償順序；
（八）違約責(zé)任及補救措施；
（九）爭議解決方式（訴訟、仲裁）；
（十）合同訂立的時間、地點、生效方式；
（十一）雙方約定的其他事項。
第十八條 在建工程抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)于抵押合同簽訂之日起三十日內(nèi)，持下列材料到登記機關(guān)申請在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記：
（一）抵押當(dāng)事人的身份證明（營業(yè)執(zhí)照、機構(gòu)代碼證和影印件）；委托他人辦理的，同時提供授權(quán)委托書和經(jīng)辦人的身份證件；
（二）登記申請書；
（三）抵押合同；
（四）主債權(quán)合同；
（五）國有土地使用權(quán)證（土地使用權(quán)已抵押的，須先解除抵押）；
（六）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
（七）建設(shè)工程規(guī)劃許可證和規(guī)劃部門蓋章的《規(guī)劃審批圖》；
（八）建筑工程施工許可證；
（九）商品房預(yù)（銷）售許可證（商品房開發(fā)項目適用）；
（十）可以證明抵押房地產(chǎn)價值的材料；
（十一）經(jīng)工商部門備案的公司章程；
（十二）抵押當(dāng)事人對在建工程抵押范圍的說明（商品房項目扣除登記之前已預(yù)銷售部分）；
（十三）登記機關(guān)認為必要的其他材料。
第十九條 對符合規(guī)定條件的在建工程抵押申請，房屋登記機關(guān)應(yīng)在十五日內(nèi)將下列事項記載于房屋登記簿，并頒發(fā)《在建工程抵押登記證明》：
（一）抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的姓名或者名稱；
（二）被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額；
（三）登記時間。
第二十條 在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。
第二十一條 因主債權(quán)消滅，抵押權(quán)已經(jīng)實現(xiàn)，抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形而使抵押權(quán)消滅的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請抵押權(quán)注銷登記。辦理抵押權(quán)注銷登記時，應(yīng)提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房地產(chǎn)他項權(quán)證或登記證明；
（四）證明房屋抵押權(quán)消滅的材料；
（五）登記機關(guān)認為必要的其他材料。
第二十二條 抵押在建工程由抵押人占管。抵押人應(yīng)按建筑承包合同的約定，保證工程質(zhì)量，并按期竣工。抵押權(quán)人有權(quán)按抵押合同的約定，檢查由抵押人占管的抵押在建工程。
第二十三條 抵押人未征得抵押權(quán)人的書面同意，不得擅自將抵押在建工程轉(zhuǎn)讓、拆除、改造或以其他方式處分，不得改變抵押在建工程使用性質(zhì)。
第二十四條 抵押在建工程發(fā)生損壞（不可抗力除外），抵押人應(yīng)當(dāng)迅速將情況通知抵押權(quán)人，抵押人有防止損失擴大的義務(wù)，并采取一切措施防止損失的擴大。
